50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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住宅ローン繰上返済で生命保険が保障不足に?
JUGEMテーマ:家庭


貯蓄がドォ〜ンと減れば、保障不足に。






メール顧問会員のJさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)


家計の現状診断は・・とっくに終わっています。
その時点では何の問題もないキャッシュフローで、
一生・・安心の将来が見えていました。

   ※生命保険が必要なのは夫だけ。
    たまたま・・計算で出た必要額分だけ、
    三角形の保険で加入していました。
    本当に偶然の一致、珍しいことです。
    もちろん、他の生命保険にもガバガバ加入。 (^^ゞ
    ・・で、夫のこの偶然の保険以外は
    すべて解約処理!・・で清算終了しています。


その後・・新たな設定をして
生活設計のシミュレーションを行ないました。
( 支出項目で増額があったりして・・ )

・・ら、夫の必要額が220万円増えてしまいました。
この分・・どうしよう? ということになりました。

その際の考え方ですが・・、
このように金額があまり大きくない場合は、
安易に・・「また保険で」とは考えないことをお勧めします。
なんと言っても、「保険加入=お金を捨てること」・・ですから。
( 生命保険は、他に方法が無い場合の最後の手段に )

たとえば・・

   〇支出
    生涯の44年間で、どうにかならないか?
    44年間は528ヶ月です。
    220万円 ÷ 528ヶ月 = 4,170円
    これからの人生で、月に4,170円ずつ支出を圧縮
    できないか? ・・と考えてみたい。
   〇収入
    働く予定の23年間では・・276ヶ月あります。
    220万円 ÷ 276ヶ月 = 7,971万円
    1ヶ月に約8千円ほど収入を増やす工夫はできないか?
    ・・と考えてみたい。
   〇収入・支出を合体で
    どちらか一方だけでは難しい場合は・・、
    収入と支出の両方で工夫して、「生涯で」220万円を
    作ることはできないか? ・・と考えたいです。


さらに・・住宅ローンの繰上げ返済についても、
どうしたらいいか相談を受けています。

繰上げ返済がからむと・・、
生命保険の必要額に大きく影響します。
( 両者は蜜月・・の関係? )



『住宅ローン繰上げ返済と生命保険の蜜月関係?』
の・・お話、本日の本題!・・です。


Jさんの住宅ローンは以下の内容・・です。

・融資日 : H21年1月
・借入額 : 1,340万円
・金利   : 2.55%
・返済期間: 25年
・返済月額: 60,452万円


このローンをスナオにそのまま返済していくと・・、
・完済は・・60代。
・支払い利息総額は・・474万円。 ( もったいない・・ )

Jさんの現在の貯蓄残高は・・約760万円です。
これから先のキャッシュフローは、右肩上がりです。
( 子どもの教育資金がかかる時期だけ若干凹みます )

・・という状況なので、
繰上げ返済にドォ〜ン!・・と500万円を投入!
した場合をシミュレーションしてみましょう。

その結果・・は、

・返済期間 : 11年短縮。 
         25年返済が14年になり、50代で完済。
・支払利息 : 304万円節約。
         利息総額474万円が、170万円に。


すごい効果・・です。

50代で住宅ローンが無くなるのなら、
家系的にも心理的にも、すごく楽・・です。
払う予定の利息が300万円も節約できるのなら、
生涯のキャッシュフローが大きくちがってきます。

これは実行するべき・・です。


が、ここで落とし穴に注意! ・・です。



繰上げ返済で、生命保険の必要額が変化する!
・・んです。

生命保険の必要額は、以下のように計算します。

1 必要資金

 〇生活費
  ・妻子の生活資金 : 配偶者と子どもの月間生活費×12ヶ月
   ×(A:末子卒業年齢( 歳)−現在年齢( 歳))
  ・妻のみの生活資金 : 配偶者1人の月間生活費×12ヶ月
   ×(B:配偶者の平均余命( 歳)−末子卒業時の年齢( 歳))
 〇子供費  
  ・教育費    
   : 現在〜高校までの教育費(塾等含む)
   : 大学 学費等
  ・援助資金   
   : 結婚資金等
 〇保険料(貯蓄性)     
   : 月額保険料(妻の貯蓄性保険)×12ヶ月×残年数
 〇車・レジャー費     
  ・車 
   : 購入 ・・・・ 購入費用×生涯に買換えする台数
   : 維持費 ・・ 年間維持費(車検代・自動車保険料・自動車税)
            ×保有年数
  ・レジャー費 
   : 現役 ・・・・ 家族との年間レジャー費×A( 年)
   : 老後 ・・・・ 妻1人の年間レジャー費×B( 年) 
 〇住居費 
   : 持家 ・・・・ 住宅ローン残高(団信加入の場合は不要)
                 + 
    固定資産税額×(C:配偶者の平均余命( 歳)−現在年齢( 歳))
   : 賃貸 ・・・ 家賃×12ヶ月×C( 年)
 〇整理資金    : 葬儀費用等 200万〜400万
 〇負債       : 住宅ローン以外の借入金
 〇その他     : 相続税納税資金等

 ◎合計   ( 一般的に、1億数千万円になるケースが多い )

2 手当可能資金

 〇公的年金      : 遺族年金等の総額
    遺族年金+老齢年金(配偶者の)  ≒ 5〜8千万円
 〇配偶者の収入   : 勤労収入ほかの総額
    手取り月額×12ヶ月×働ける年数 + 退職金手取り額
 〇その他収入     : 不動産収入等の総額
 〇死亡退職金・年金 : 会社から支給される弔慰金・死亡退職金等
 〇貯蓄性保険     : 妻の既加入個人年金、学資保険金等
 〇預貯金        : 現在の保有金融資産

 ◎合計   ( その家計によって、バラバラ・・ )


・・という算数をして、
1の「必要資金」から2の「手当可能資金」を引いた金額が
『必要保障額』・・ということになります。

赤く着色したので・・もう分かりますよね?
住宅ローンの繰上げ返済に500万円を使ってしまうと・・、

⇒ 「預貯金」が500万円・・減る。
⇒ 「手当て可能資金」が500万円・・減る。
⇒ 『必要保障額』が500万円・・増える!


ということで・・、
貯蓄がドォ〜ンと減れば、保障不足になります。
繰上げ返済で、生命保険の必要額は増える!
・・ことになります。

元々の不足額と繰上げで発生した不足額・・、
220万円 + 500万円 = 720万円

さあ! ・・どうする?


冒頭のお話の・・「生涯の収入・支出で・・」
ではもう・・どうにもならない・・という場合には、
しょうがないから・・しぶしぶ生命保険で
・・ということになります。

もちろん、三角形の生命保険で・・です。

・逓減定期保険(20年)
・死亡保障額 : 720万円


40代のJさんの場合の
保険料月額は、おおよそ・・1,800円です。
ん? ・・安すぎる?  ・・こんなものです。
保険屋さんのお勧め商品では、こうはなりませんが・・。

また・・Jさんの場合、
10年後に死亡保障は不要になります。
なので・・20年の契約をしておいて・・、
不要になる10年後にスパッと解約すればOK・・です。
メデタシ、メデタシ。

1,800円 × 12ヶ月 × 10年 = 216,000円


繰上げ返済の効果(節約利息) : 304万円
要するコスト(追加生命保険料) :  22万円


・・ということですね。


   Jさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正




今日の佐々木FP


メール顧問会員のKさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)

「再ヒアリング」で返ってきた資料を整理しています。
これらを元に、家計の「現状診断」の資料を作成します。
( 16ページ前後の小冊子になります )

明日中に完成できそう・・です。








《 消費者の方へ 》  質問や公開相談を希望する方は、
「家計の常識を疑え!」の各記事をまず読んでから・・どうぞ。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。

《 会員希望の方へ 》 「顧問会員って何?」や
「メール顧問会員」で、手続き方法を確認してください。

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
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お金があっても、住宅ローンを借りた方がお得?
JUGEMテーマ:家庭


人から聞いたんですが・・。




お金があっても住宅ローン.JPG

顧問会員のHさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


今日・・午前、ご夫婦で来所されました。


家計の現状診断結果の説明をした後・・、
お話は・・マイホーム建築の方向へ・・。



お父さん所有の土地に建築予定です。

土地購入資金が不要なので助かります。
建築資金だけを考えればいいので、
すごく楽に計画できそうです。

さらには、生命保険の解約返戻金が期待できるし、
これからの生命保険料の負担がかなり
軽くなります。

そのようなことを踏まえると、H家の場合は
キャッシュフロー表からも・・、
住宅ローンを借りなくても
マイホーム建築ができちゃいそう・・です。

そんなお話をしたら・・


奥さん
「あの・・人から聞いた話なんですけど・・、
 お金があっても・・それを使わないで、
 住宅ローンを借りた方が、税金面で得をする
 ・・って聞いたんですけど、どう・・なんでしょう?」



時々・・このような話をする消費者に出くわします。

この話の発信源はだれ ・・でしょう?
そう思ってもらえば得をする人 ・・です。
はい・・そうです。 住宅ローンを貸す人です。

発信源は、金融機関です。

めぐりめぐって・・消費者の間で常識になった?


本気で生活設計、3つの提言。 「できるだけ」 を付けて。
●生命保険には、加入しない。
●借金は、しない。
●手数料や経費は、払わない。

・・が、基本です。



住宅ローン控除のことを言っているんだと思います。

現金でやった場合は何もないが、
住宅ローンでやると・・所得税が戻ってくる。

だから・・お得です。  ・・というお話です。


そうでしょうか?

このお話では・・入るお金だけを見ていて、
出るお金は考慮されていません。



〇入るお金

   住宅ローン控除で現実的に戻る所得税は、
   おおよそ・・100〜150万円です。
   ( もちろん、所得や借入額でちがってきますが )

   そんなに戻るならお得 ♪  ・・ですか?

〇出るお金

   住宅ローンを借りる際には、諸費用がかかります。
   抵当権設定登記料・融資事務手数料・保証料・
   団体信用生命保険料・・等々で、数十万円。

   住宅ローンを利用すると、利息負担が発生します。
   たとえば・・2千万円を借りれば、ざっくりと
   8百万円ほどの利息を負担することになります。


住宅ローンは、後半よりも前半で多額の利息を
払う設計になっています。
住宅ローン控除を受ける・・当初の10年間は、
利息負担の割合が最も大きい時期です。

当初の数十万円の諸費用とあわせて、
住宅ローン控除でもどる所得税の額よりも、
はるかに大きなお金が出て行くことになります。



借金で得をするのは、金融機関です。

元手2千万円で、800万円も儲かります。
( ボロ儲け ・・と言います )
消費者は、右往左往しないことです。



似たような「常識?」・・が、あります。

「住宅ローン控除期間は、残高が減ると損だから、
 繰上返済はしないようにしましょう。」


これも、発信源は金融機関です。
上記と同じ理由で、
「どんどん繰上げ返済をしましょう。」
・・が、結論になります。



このような・・アホバカ・トークに振り回されない、
賢い消費者になりましょう。




Hさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか

   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

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Posted by 武田 つとむ
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生命保険の解約は、住宅ローン借換が終了後に
JUGEMテーマ:家庭


住宅ローンの借り換えの件でアドバイスを






メール顧問会員のYさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)


家計の現状診断は終わっています。


生命保険の死亡保障は、夫婦ともに不要!
・・という結果が出ています。
要らない生命保険にお金をたれ流しています。

さっさと解約してしまいたいところ・・です。

・・が、
Y家には・・すぐに行動に移せない事情が・・。


旧住宅金融公庫の住宅ローン、
来年・・金利が4%に跳ね上がります。
なので、今年・・借換えをしなければ・・。
( 銀行に当たっているようです )


この住宅ローンの借換え内容によっては・・、
生命保険の死亡保障必要額が変わってくるんです。
「生命保険はいっさい不要!」・・のY家が、
「実は・・必要。」・・になる可能性が・・。

なので、住宅ローンの借換えが終了するまで、
現在のムダな保険をダラダラ継続しなければなりません。
( もったいない・・ )



メールをいただきました。



〇〇の顧問会員のYです。

住宅ローンの借り換えの件でアドバイスを
お願いしたいと思いメールしました。

主人を主契約者にして妻が連帯債務者で借りるのか、
お互いに、ローンを別々に組むペアローンに
すればいいのか悩んでいます。

現在、連帯債務で借りている住宅ローンの
旧住宅金融公庫の借入の分は、
夫婦連生(デュエット)の団信に加入しているので
お互いに万が一のことがあっても、
その分のローンは消えることになりますが、

いろいろと調べて行くうちに、
銀行ってどちらか一人しか団信に入れない
ということを知りました・・・無知でお恥ずかしい・・・

現状診断では、死亡保障は夫婦とも必要ない
とのことでしたが
連帯債務及び、ペアローンで借り換えた場合、
また変わってきますよね?

生命保険も早く解約したいのですが、
住宅ローンを借り換えてから
解約したほうがいいのか迷っています。

アドバイスお願いします。



こんにちは。 お答えします。


新たな民間の住宅ローン・・、
「連帯債務」自体はOK・・なんですね?
( 「連帯保証人」・・ではなく )
それを前提にコメントします。

〇住宅ローン控除
 ・連帯債務  : 
  2人ともそれぞれ「住宅ローン控除」が受けられる。
 ・連帯保証人 : 
  保証人は「住宅ローン控除」が受けられない。
 ・夫婦個別のローン : 
  2人ともそれぞれ「住宅ローン控除」が受けられる。

〇借換えの諸費用
 ・連帯債務      : 
  融資事務手数料、保証料、設定登記費用・・等々
 ・夫婦個別のローン : 
  2つのローンそれぞれWで上記諸費用がかかる。

〇贈与税のケア
 夫婦個別のローンを組む場合は、これまでの
 持分割合と変わらないよう注意が必要です。 
 一方から一方への贈与とみなされる場合があります。
 ( 「登記持分や購入時の資金割合」の資料は
   当方に無いので不明 )

〇生命保険の必要性
 現状診断で、「夫婦とも死亡保障は不要。」・・
 という結論が出たのは、おっしゃるように、
 公庫ローンが夫婦連生の団信だったからです。
 これが変われば・・当然、再計算が必要になります。
 ・・が、「計算」というほどのものではなく、「算数」です。
 「死亡保障 必要額の計算」の夫婦それぞれのページでの
 「負債返済金」の欄に新規の借入額を入れてみるだけです。

 ※連帯債務      
   ( 数字が分からないので借入額1,400万円として )
 ・夫死亡の場合 : 
   団信で債務はゼロになるので、保障は不要。
 ・妻死亡の場合 : 1,400万円−335万円=1,065万円 
   ⇒ 必要保障額が発生。     
   ( 元々の必要額  ▲335 )

 ※夫婦個別のローン 
   ( 持分割合が分からないので各700万円とすれば )
 ・夫死亡の場合 : 元々の必要額:マイナス1,350万円の
   範囲内なので、保障は不要。
 ・妻死亡の場合 : 700万円−335万円=365万円 
   ⇒ 若干の必要保障額が発生。    
   ( 元々の必要額  ▲335 )

〇生命保険の保険料
 逓減定期保険 1,000万円 月払い保険料
 ・35才男性(女性の資料が無い) : 1,530円   
   たいした負担にはならないので、
   そんなに悩まなくてもいいと思います。

〇現在の生命保険の解約時期
 1 住宅ローンの借換えを済ませる。
 2 新たな生命保険の必要額分を契約。
 3 現在の生命保険を解約。  ・・という順番にしましょう。


結論としては・・以下の1と2のどちらの負担が
大きいか・・ということに?
 1 連帯債務でローンを組んだ場合に、
   払う妻の生命保険の保険料総額
 2 夫婦個別のローンを組んだ場合に、
   余分に払うローン諸費用

2については、当方に資料ナシ。
(銀行で試算してもらってください)
1は・・ザックリと、
1,530円×12ヶ月×15年(でOK)=275,400円・・です。
( 2のローン諸費用の方が多い?・・かも )

以上です。参考にしてください。
よろしく、お願いします。



以上のように・・、一般的には
夫は不要でも妻は必要・・というケースがよく見られます。

なぜか?

国の保険制度のしくみによります。
遺族基礎年金・・です。
夫が死んだ場合には出ますが、
妻が死んでも出ません。

この差は大きいんです。
こどもの数が多いほど大きくなります。

なので、「妻だけ死亡保障が必要」・・に。


よく見かけるのは、「 夫:数千万円! 妻:数百万円 」
・・の加入パターンです。
保険屋さんもドンブリ勘定なら、
消費者もおバカさん(失礼!) ・・です。

知っておいてください。
「夫婦ともに死亡保障は不要。」・・か、
「妻のみ死亡保障が必要。」・・というケース、
以外にけっこう多いんです・・よ。


Yさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正




今日の武田FP


顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)

マイホームの見積りを各住宅会社に
次々と依頼しなければなりません。


今日は・・

午前、T社さんにおいでいただいて、
設計図面等を渡して説明。

午後一、こちらもT社さんにおいでいただいて、
同じく説明・・見積りをお願いしました。


明日また・・午前、S社さんが来所します。
トータルで4〜5社に依頼する予定です。


Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し・土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成
  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始



今日の佐々木FP


顧問会員のTさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

家計の現状診断は終わっていて・・、

生命保険の清算・解約を終了、
解約返戻金の入金、
来月から広い部屋に引っ越す(家賃上昇)、
・・等々を加味したシミュレーションを作成。

   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフローグラフ
   ・生命保険一覧表

来月から家賃負担が〇万円上がりますが、
生命保険を清算したことの効果の方が大きい!
( キャッシュフローは200万円アップ )

メール添付で送信しました。


メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

ただ今・・一生懸命、現状診断の資料作成中です。

ここ数日かけてやってきていますが、
なんとか明日・・完成できそうです。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

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Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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住宅ローン借換えと防蟻処理見積り・・の相談
JUGEMテーマ:家庭


「38万円・・って、言われたんですけど・・。」




住宅ローン借換え.JPG

顧問会員の・・ではなくって、
親戚の・・〇〇(40代)から電話相談がありました。
マイホームを新築して、そろそろ10年・・です。

     ※大手住宅メーカーの家
      〇〇は、私が住宅会社勤務時代に建築。
      今なら大手は絶対・・勧めません。  (^^ゞ
      ( やたらに利幅が大きい )



顧問会員と当事務所の関係・・。

ネホリハホリのヒアリングと現状診断で、
顧問会員と当事務所は・・
「すべてを知り尽くした身内」の関係・・です。

ひるがえって・・親戚は元々「身内」・・なんですが、
「顧問会員」に対して行なうような
ヒアリングや現状診断は行なっていません。

顧問会員とはちがって・・、
「すべては知り尽くしていない身内」
・・になります。  (^^ゞ


     ※顧問会員は「身内以上の身内」

      考えようによっては、そう・・なります。
      どなたの場合もそうですが・・、
      親戚の家計や資産を正確に知っている
      ・・なんていうことはないですよね。
      なんとなく・・状況をつかんでいる程度。
      
      ・・が、顧問会員には的確なアドバイスを
      しなければなりません。
      なんとなく程度の把握では不十分なので、
      徹底的にヒアリングを行なっています。
      すべてを把握した状況になっています。

      だから・・「家計内容を知っている」という意味では、
      顧問会員は、元々の身内である親戚に比べ、
      「身内以上の身内」・・ということになります。



・・で、電話相談の内容は?
2つ ・・です。


〇防蟻(ボウギ)処理

「そろそろ10年になります。
 シロアリ対策で防蟻処理を行いましょう。」
・・のようなことを住宅メーカーから言われて、
見積りをしてもらったら・・、38万円!

・・で、私への相談は・・
「この価格は妥当ですか?」

妥当なわけがありません。

大手住宅メーカーの粗利益は・・、
建築する際に・・40〜50%
建てた後のリフォームで・・30%以上、
「住まいを通じて生涯のお付き合い」
・・で、文字通り・・生涯・・高い買い物が続きます。

どうせ・・実際の作業は下請けに回します。
施工をする業者さんは適正利益を取ります。
その総額にメーカー利益30%以上が乗ります。
妥当な価格なわけがありません。

     ※安心料

      ・・便利なコトバです。
      「建築したところでやった方が、構造や
       素材等を理解して施工するので安心」
      ・・という言い回しで受注しようとします。
      が、いくらなんでも・・安心のコストとして
      30%は高すぎます。

      
専門の施工業者で信頼できそうなところに
見積りを依頼してみることを勧めました。
専門業者は当然・・色々な工法の住宅を手がけています。
( なんの問題もありません )

思いっきり・・安い数字が出てきます。
( 適正利益が含まれていても・・ )


      
〇住宅ローンの借換え

住宅金融公庫のローンを返済中です。
当初10年間は2%台ですが、
以後は4%に跳ね上がります。

当然・・借換えした方がお得です。

自分で3ヶ所の金融機関に相談しているようです。
東北労金、北日本銀行、東北銀行・・の3ヶ所。
10年固定で金利はほぼ横並びの2.0%のようです。

営業熱心なのは北日本銀行で、
頼まなくても何度も訪問してくるようです。
当然です。 
借りてもらえば、利息・・数百万円が儲かりますから・・。
ほかは・・待ちの姿勢。 ( 殿様商売? )


私のアドバイス・・。

「信用金庫にも相談してみて。」

現在・・顧問会員のYさん(50代)が検討している
住宅ローンは、盛岡信金の10年固定:1.75%です。
〇〇の地域は別の信金ですが、
確認してみる価値はあります。

「借換えの損得判断は、第一に金利。」 ・・です。

借換えの諸費用が若干よけいにかかっても、
金利の差がそれを消し去ります。
金利を優先して検討しましょう。




今日の佐々木FP


メール顧問会員のYさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

数回のヒアリングがやっと終わって、
家計の「現状診断」の資料を作成しています。

今日でなんとか終了・・できるか?
というところまできていましたが、
今日の佐々木FP・・早退・・です。

家庭訪問・・が、あります。

チビちゃん(小3)の担任の先生が自宅へ・・。

13:00まで仕事をして帰りました。
Yさんの現状診断資料の作成は、
あさっての午前中に完了できそうです。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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住宅ローン、団信に加入不可! どうする?
JUGEMテーマ:家庭


50代のマイホーム取得と住宅ローン。




団信加入不可.JPG

顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


今日・・夕方、Yさんから電話が入りました。


Yさん
「信金から連絡をもらいました。
 やはり、団信はだめ・・だそうです。」

金融機関3ヶ所に住宅ローンの仮申込みを
していました。
それぞれ・・融資自体はOKでしたが・・、
団信については、すでに2ヶ所から加入不可の
連絡をいただいていました。

Yさん(妻)
「2ヶ所でだめなんだから・・もう・・。」

・・結果、その通りになってしまいました。


告知内容は・・たいしたことではない
・・と、関係者みんなが思っていましたが、
保険会社の判断はちがったようでした。

若い人の場合は、少々の治療を継続していても、
割合スンナリ通ってしまうケースがあるんですが・・。
Yさんは50代後半です。
今も投薬中・・ということで、保険会社が
身構えてしまったようです。

   ※連帯債務
    家族が団信に加入できれば、
    融資自体はOKになるようです。
    その家族に万一があれば債務は消えます。

Yさん(奥さん)
「もしお父さんに万が一のことがあって・・、
 住宅ローンの返済が残ってしまったら、
 私じゃ払っていけない・・。」



●年齢が高い方の住宅ローン借入れ。

資金内容が悪い場合等は、融資する側がOKでも
基本的にお勧めできません。

・自己資金が極端に少ない。
・借入額が過大。
・完済年齢制限いっぱい。

Yさんの場合は・・、
・自己資金は総予算の4割。
・借入額は1,300万円。
・ローン完済年齢は74才。
 ( 繰上げ返済で60代での完済が可能 )

・・という内容なので、
それほどリスクは高くありません。
返済額も・・賃貸住宅住まいよりもちょっと多い程度。
Yさんは、今回マイホーム取得をしない場合は、
生涯・・賃貸住まいになってしまいます。



それでも・・リスクを具体的に知るために
Yさんの死亡のシミュレーションを3つ作ってみました。

( キャッシュフロー表で・・ )

1 マイホーム取得後、すぐ死亡。
2 マイホーム取得の2年後に死亡。
3 現役が終わる64才時点で死亡。

1・・では、奥さんが老衰で死亡する時点で、
キャッシュが340万円の不足になります。

2・・では、奥さんが老衰で死亡する時点で、
キャッシュが4万円残ります

3・・では、奥さんが老衰で死亡する時点で、
キャッシュが524万円残ります

・・ということで、分岐店は・・「2年後」と分かります。
死亡保障が必要なのは・・2年間です。
団信に加入できないからといって、
返済期間中・・ずぅ〜〜っと不安を抱える必要は無い
ことが、キャッシュフロー表から読み取れます。

   ※Yさんの場合は、手持ちの土地があります。
    これから売却をするところです。
    売れれば・・ですが、その売却代金が
    団信に加入できないリスクをカバーします。

このような説明は、数日前に
作成資料をお上げしながら済ましています。


明日・・奥さんが団信を申し込みます。

   ※盛岡信金の住宅ローン
    10年固定を考えています。
    金利:1.75%です。
    他の金融機関より低利・・です。



Yさんのケースは、資金内容が良好だから
計画を進めています。
一般的には・・50代、60代の方が、
30代の方々がするような・・
少ない自己資金で多額のローンを組むことは
お勧めできません。
( たとえ、融資する側がOKでも )

慎重に・・キャッシュフロー等の資料で、
しっかり検証してみる必要があります。
( 30代の若い人でも同じ・・ですが )



Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)

   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し・
土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始








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Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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団信に加入不可! 住宅ローンは借りられない?
JUGEMテーマ:家庭


住宅ローン選びのお話 ・・です。






顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


昨日の夜・・ご夫婦で来所されました。

奥さんの仕事が長引いてしまって、
おいでになるのが遅くなった・・ようです。
( 共稼ぎです )

すでに・・家計の現状診断を終えて、
生命保険の清算等の作業も済んでいます。
マイホーム建築の生涯シミュレーションも終えて、
一生の見通しも立っています。

   ※住宅会社さんへ ( もし、読んでおられたら )

    目先の受注・建築をして終わり・・ではなく、ぜひ
    将来の見通しを立てる作業をしてあげてください。
    名刺にFPと書いている方は特に・・。
    「マイホームの設計」の前に、「人生の設計」を。


Yさんは、マイホーム建築の
具体的な実行支援の段階に入っています。


・申込み済みの住宅ローンの審査経過。
・土地売買取引手続きの実際。
・マイホームのプラン、業者選び、建築工事の流れ。

・・等々の、現時点でのお話をしました。



そのうちの・・住宅ローンのお話。

実は住宅ローンの仮申込みを
3つの金融機関に行なっています。
・東北労金
・北日本銀行
・盛岡信用金庫
それぞれ・・設定金利や諸条件が異なります。
OKをいただいたところから、
条件を比較検証して選択するつもり・・です。

候補の土地を決めてかかっていて
不動産屋さんに・・「ローン審査中」を理由に
しばらく抑えてもらっています。

住宅ローンの仮審査では普通・・、
融資の可否の審査だけを申し込みますが、
OKが出てから団体信用生命保険の審査に
移行していたのでは日数がかかり過ぎます。

   ※団体信用生命保険

    加入不可だと、ローンの融資も不可。
    ( 健康状態・・重要です )

ので・・、
「融資の可否と同時に、団信加入の可否の
 審査も同時進行でお願いします。」
・・と、伝えておきました。


2〜3日前に、北日本銀行さんから回答が・・。
「団信で引っかかりました。・・不可だそうです。
 申しわけありません・・また何かあったら
 よろしくお願いしますぅ。」  ・・ガァ〜〜ン!

Yさん、ある・・告知事項がありました。
3週間ほど前に治療を受けて・・投薬中です。
当然、正直に告知しました。

北銀さんのローンの団信の保険会社は
富国生命・・でした。
「保険会社にもよったりしますので・・。」
北銀のWさんの・・ナグサメの言葉。

   ※告知事項

    「え?・・あんなことで不可になるの?」
    ・・と言うほど、軽いことだったんですが・・。


他の2つの金融機関からは・・、
融資の可否については解答をいただきました。
どちらも・・融資OK。

・・が、どちらも団信はこれから審査・・だそうです。
審査に要する期間は・・7〜10日です。
今月いっぱい・・かかりそうです。

一番心配なのは・・、どこも団信加入不可!
・・となった場合・・です。



団信に加入できない(健康状態に問題がある)人は、
銀行の住宅ローンを借りることができません。


そのような人は、マイホームを取得できないか?

・・できるんです。

銀行の住宅ローンにしなければいいんです。
「団信加入は任意。」
「加入するしない・・は、本人の自由。」
・・という住宅ローンがあります。

フラット35 ・・です。

長期固定金利の住宅ローンです。
固定金利期間が長期なので、金利はじゃっかん
高いんですが、融資は受けられます。

   ※団信加入不可で、当初からフラット35

    顧問会員のMさん(30代)は、2年前に
    土地を買ってマイホーム建築をしました。
    Mさんは・・ある持病があったので、
    最初からフラット35で資金計画と
    生活設計を行ないました。

団体信用生命保険.JPG

・・で、もしYさんの団信審査が不調の場合は、
フラット35に切り替えることになります。


現在・・10年固定金利:2.0%前後で計画していますが、
フラット35になれば・・同じ16年返済で、2.72%です。
ずいぶんちがうように感じるかもしれませんが、
1ヶ月の返済額で・・約4,000円の差です。

   ※フラット35の金利

    フラット35は全国のほとんどの金融機関が
    扱っている・・ことになっていますが、
    銀行での金利は・・3%台で、使い物にならず。
    2.72%は、現時点(4月)のフラット最低金利。
    ( モーゲージバンクがお勧め )
    

フラット35は・・受験の際の「滑り止め」・・?
・・のような役割と捉えて、
これからYさんの作業は進んでいきます。

マイホームのプランも、もうそろそろ
具体的に考えていきましょう・・ということに・・。



Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)

   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し
・土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始








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Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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家計の現状診断終了! 住宅ローン仮申込み
JUGEMテーマ:家庭


現状診断の小冊子が出来上がりました。






顧問会員のKさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)


佐々木FPが朝一で、小冊子を完成させました。

後日・・Kさんご夫婦が来所されたら、お渡しして説明します。
現状のまま推移すると・・こんな一生になる、
・・ということを理解するための資料です。

Kさん一家の場合、近い将来・・大変なことに・・。
まだご本人に説明していないので、
詳しく書くわけにはいきません・・が、
ここからがライフプランニングです。

きびしい現実を理解・把握することから、
ライフプランニングは始まります。
( お手伝いしがいのある家計・・です )



以下は、K家のものではありませんが、
ヒアリング後に出来上がる「現状診断」の小冊子は・・
だいたい・・このような構成になっています。


家計1.JPG
「総評」で家計の全体像を解説、問題点を指摘しています。
キャッシュフローグラフで、一生の状況が一目瞭然・・です。

家計2.JPG
キャッシュフロー表で、具体的に・・一生の家計を眺めます。
収入・支出グラフで、同様に一生の状況を確認します。

家計3.JPG
ヒアリング結果が5ページに渡る基礎データにまとめられています。
我が家の公的年金の受給のカタチを確認します。

家計4.JPG
夫婦それぞれの年金受給のしくみと受給額を確認します。
加入中の生命保険を分析します。捨てるお金の総額も確認。

家計5.JPG
夫婦それぞれの遺族年金等の額を確認します。
同じく・・死亡保障必要額を確認します。(現時点と10年後と)

キャッシュフローグラフは・・家計が100あれば100通り、
いつもまったくちがうグラフで、興味深いものがあります。


   すべての顧問会員の・・これだけの資料を、
   佐々木FPが・・4日前後をかけて完成させています。
   ( ごくろうさま・・です )


ここまで・・相談者(顧問会員)の内容を把握して
初めて、的確なアドバイスができます。
銀行や保険会社が、ふら〜っと訪れた相談者に
その場で簡単にアドバイス・・、信じられません。


Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか

   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



今日の佐々木FP


メール顧問会員のYさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

今日・・メールをいただきました。 ヒアリングシートの
記入を終えて、メール添付で送られてきました。

提出書類は郵送したそうですが、まだ届きません。

さっそく佐々木FPが現状診断資料の作成に入りました。


Yさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか

   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



今日の武田FP


顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)

午後・・来所いただいて、住宅ローンの仮申込み。
( 当初から3つの金融機関に申込み予定 )

北日本銀行のWさんに・・あらかじめ事務所に
来ていただきました。
話は通しておいたので、申込み手続きは
スムーズに進んで終了しました。
( 10年固定で、金利2.0%・・とのこと )

すぐ・・今度は、Yさんの車で盛岡信用金庫の
ローンプラザへ行って、同じく申込み手続き。
いきなり行ったので、担当した方は戸惑い気味・・。
必要書類は分かっていたので、あらかじめコピーを
持参して・・やはりスムーズに終了。
( 10年固定で、金利1.75%・・とのこと )

ちなみに・・先日申込みをした東北労働金庫は、
10年固定で・・金利2.1%・・とのことでした。

金利だけでなく、他の要素も含めて検討します。
融資保証料、団信、繰上返済手数料、・・等々。

来週・・3つの金融機関の審査結果が出ます。
今日でひと通りの手続きが終了しました。
( あとは・・のんびり、結果を待ちましょう )


Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)

   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し
・土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
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読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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住宅ローン、モーゲージバンクは検討しないの?
JUGEMテーマ:家庭


なぜ、当初から銀行のみで検討してるの?






昨日、一昨日の・・
顧問会員のYさん(50代)の記事に、
Yさんのご長男からコメントをいただいています。


ちょうどいい機会ですので、
住宅ローン選びについて書きます。



一昨日、いただいたコメント・・。


   両親がお世話になっております。
   Yの長男です。

   素朴な疑問なのですが、
   住宅ローンの借入先は色々あると思います。

   銀行を中心に打診されているのは、
   おもにどういった理由でしょうか?
   金利以外にも銀行で借りるメリットが
   あるということでしょうか?

   あるいは、
   まずは「銀行に打診」という感じなのでしょうか?



・・に対する私の回答。


お答えします。

当事務所ではまず・・、
1 顧問会員の家計の現状診断を行ないます。
2 家計・資産の問題点を発見します。
3 話し合いながら問題点を解決します。
4 解決後のキャッシュフロー表を作成します。

ここまでいけば・・、この顧問会員の場合は
住宅ローンを借りて繰上げ返済が可能かどうか?
・・が見えてきます。

・・で、住宅ローンの選択ですが、

1 繰上げ返済が無理な場合は・・基本的に
  『全期間固定金利』の住宅ローンにします。

  フラット35を利用することになります。
  数人の顧問会員が利用しました。

2 繰上返済が無理なく可能な場合は・・、
  『固定金利選択型』の住宅ローンを選びます。

  固定期間3年、5年、10年、
  それぞれ・・顧問会員が利用しています。

基本的に・・1は金利が2%台後半から3%台。
2は、固定金利期間が短いほど低金利になります。
10年固定で2%前後、3年や5年は1%台です。
低金利なほどお得ですが、やっていけるかどうか
キャッシュフロー表を作成することで判断します。

・・で、ご両親のキャッシュフローからは、
15〜16年返済で借りて・・繰上げ返済をしながら、
無理なく10年前後で完済が可能なことが分かります。
( 固定期間5年は・・ちょっと無理 )

なので、住宅ローンは「10年固定」を選びます。
・・であれば、各銀行間で一番条件の良い
「10年固定」の住宅ローンを選ぼう・・ということです。

なので・・各銀行の中で検討しています。

お答えになったでしょうか?



・・今日また、コメントをいただきました。


   ご回答頂き、ありがとうございます。

   繰り上げ返済可否が住宅ローンの選択の
   ポイントという点については理解できました。
   また、キャッシュフローに問題がなく、
   返済も滞りなく実施可能の見込みとのこと、
   安心しました!

   お伺いしたかったのは、「なぜ銀行から?」
   という点についてです。
   SBIモーゲージなどの、
   いわゆるモーゲージバンクというのは、
   選択肢には入らないのでしょうか?

   モーゲージバンクは、銀行よりはるかに
   低金利で借り入れることができ、
   繰上げ返済時の手数料も無料という
   金融機関もあるということを聞いたことがあります。

   単純にこの点だけみると、モーゲージバンクから
   借り入れた方がメリットがあるように見えたのですが、
   上記以外の点で、銀行で借りるメリット
   (審査に通りやすい、手続きが簡易、
    身近に窓口がある、短期固定なら
    実は銀行の方が低金利?など)
   があるということでしょうか?

   ※知識不足のため、トンチンカンな質問かも
    しれませんが、回答頂ければ幸いです。



私の回答コメント・・、
お答えになって・・いなかったようです。  (^^ゞ

ご説明したつもり・・でしたが、伝わっていませんでした。
( ハンセイ・・ )


結論を言います。

モーゲージバンクは、最低金利が・・2.72%です。(4月)
「低金利のローンではない。」 ・・ということです。

「SBI等は、長期固定金利ローンの中では低金利」
・・というだけのことなんです。

『金利の固定期間が短いローンほど低金利なので、
 無理がないなら・・短期固定ローンを選ぶ。』
 
・・ことが、生活設計上・・有利になります。

・3年、5年、 ・・1%台。
・10年、   ・・2%前後。
・20年、   ・・2.72%以上。
・35年、   ・・2.95%以上。

   ※繰上返済が可能かどうか?・・が判断材料です。
    ・不可能なら、将来の金利上昇リスクに
     対応できるよう、ちょっと高金利でも
     長期固定金利型ローンをを選択します。
     ( 返済額が変わらない・・安心があります )
    ・可能なら、できるだけ短期固定金利の
     ローンを選択した上で、
     ガンガン繰上返済をして
     できるだけ利息負担を節約します。
     ( 早めに完済して・・無借金生活に )


ご両親の場合は・・家計の現状診断の結果、
住宅ローンを借りても・・『繰上げ返済が可能』
・・ということが分かりました。
( 5年固定は無理、10年固定ならOK・・が判明 )

もう・・この時点で、「全期間固定金利」の
ローンの選択は無い! ・・ということです。
全期間固定金利のフラット35を選ぶ必要は無い! 
・・ということです。
高金利のローンを利用する必要がない・・ということ。
モーゲージバンクが扱っているのが、フラット35です。

で・・ご両親の場合、いくつかの銀行に打診し初めました。

   ※フラット35の金利レベル(09年4月実行金利)
    ・SBIモーゲージ 〜20年:2.72% 〜35年:2.95%
    ・全宅住宅ローン 〜20年:2.72% 〜35年:2.95%
    全国の各銀行でも扱っているが、高金利。
    ( 銀行は儲からないから、力を入れない )
    フラット35では、この2社が代表的な低金利。


当事務所の顧問会員でも・・、

・銀行で3年固定のローンを利用。
・銀行で5年固定のローンを利用。
・銀行で10年固定のローンを利用。
・フラット35で全期間固定金利のローンを利用。
 ( モーゲージバンク )

・・それぞれの方々がいらっしゃいます。
家計には、それぞれの事情があります。



住宅ローン:2,000万円・20年返済の利息は・・、
金利:2.72%なら・・595万円。
金利:2.00%なら・・428万円。
          ・・167万円を・・たれ流します。








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Category : 住宅ローン
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住宅ローンの1本を繰上げ返済!・・気持ちいい
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繰上げ返済は、最強の資産運用♪ ・・です。






メール顧問会員のOさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)


久しぶりに・・メールをいただきました。
( グリーン文字は私のコメント )



先週、
私の仕事の昨年度分の報酬が振り込まれました。
不景気な中、有難いことに業績が好調で、  

     今どき珍しい・・。

報酬額もかなりまとまった金額でしたので、
口座に残っていたお金と合わせて、
夫の住宅ローンの残債分を繰上げ返済しました。
     
昨日、その手続きが実行され、
これで1500万円分は完済となりました。

     すごい ・・です。

前回の繰上げで、2008年末時点で夫名義のローンは、
残りあと7年、470万円くらい、
というところまで短縮しておりましたが、

完済は気持ちが良いです!

     ・・ですよね〜。

来月から
毎月62,000円の引き落としがなくなるというのは、
「大きいな〜。心から嬉しいな〜。」と感激しきりです。

     大きいですよね。 嬉しいですよね。
     6.2万円が引かれずに済む・・のは、大きいです。


あとは、
わたくし妻名義の住宅ローンがまだ残っています。
こちらは現時点であと21年、約2550万円と
気が遠くなりそうですが、
おかげさまでこの1年で「繰上げ返済を優先する」
という
気持ちの上での習慣が身につきました。

     「この1年で」・・ということは、
     当「FP事務所のおかげで」・・と
     解釈させて頂いてOK・・ですよね?  (^^ゞ


何で今まで浪費ばかりしていたのでしょう。

それらのお金はどこへ消えてしまったのでしょう?

・・・・謎です。

     私の想像ですが・・、高級外車の購入と
     頻繁な海外旅行あたりが原因かと・・。
     ( あ・・、言ってはマズかった・・? )


自社株積立てをしばらく停止して、

     株よりも繰上げ返済の方が、優れた金融商品です。

趣味の旅行も少し縮小して、

     「しばらくやめて」・・ではなく、
     「少し縮小して」・・というところがいい・・です。
     人生は楽しまなくっちゃ・・。  (^^ゞ


2013年までに(欲張れるなら2012年中に)
わたくしのローンも完済できれば、と計画中です。


1年で月々の返済と合わせて、
500万円から600万円ずつ
繰上げ返済できるかもしれません。

     すごい・・ハイペース・・です。

2500万円を4年くらいで完済ですね!

     とんでもない・・ハイペース・・です。
     普通の人は、30年前後・・かかります。


46歳までにはローンから解放です。

     しっかり・・庶民の反感、かいそう・・です。  (^^ゞ




Oさんと同じペースで繰上げ返済・・は、
一般の人にはなかなか難しいですが、
少しずつでいいから・・実行することをお勧めします。

借りた状態のままで・・すなおに返済していくのは、
明らかに損になります。
2,000万円、3%、30年返済であれば、
すなおに払う利息総額は 1,000万円!・・です。
( もったいない・・ )


住宅ローン 繰上げ返済.JPG


住宅ローンを払いながら・・、
「余裕資金で何らかの金融商品を買う」
・・という行為をしている人は、
大きく損をしています。

その「余裕資金」を繰上返済に充てれば、
一瞬でリスク無しで大きな効果が得られます。
( 本来・・払うべき利息が節約できる )

ローン返済間もない時期の繰上げ返済であれば、
「元金100万円で100万円の利息が消える」
・・などということは、普通にあります。
⇒ 運用利回り:100%

時期が遅くなっての繰上げ返済でも・・、
「元金100万円で50万円の利息が消える」
⇒ 運用利回り:50%
「元金100万円で30万円の利息が消える」
⇒ 運用利回り:30%
・・のように、他の金融商品では不可能な効果が、
一瞬でリスク無しで得ることができます。


   ※注
    なんでもかんでも繰上げ返済!
    ・・と、がんばって・・
    ・教育資金が危うくなった
    ・教育資金がまったく無くなった
    ・・そんなおバカさん(失礼!)もいました。



Oさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正









《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
( 匿名コメントは削除 : 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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住宅ローン繰上げ返済したけど、記帳されない?
JUGEMテーマ:家庭


機械の調子が悪い・・で済む問題じゃない。






私自身のローンのお話・・です。

正確には「住宅ローン」ではなく、「アパートローン」です。
( 私が経営しているアパートの )
・・が、しくみは同じですのでご参考に・・。


固定金利期間が2月いっぱいで終了しました。
あえて手続きはしませんでしたので・・、
3月に入って自動的に「変動金利」に移行しました。

だまって「変動金利」に移行させたのは・・、
「繰上げ返済手数料」を節約するため・・です。
「固定金利期間」中は、31,500円・・かかります。
「変動金利期間」中なら、タダ・・です。

なので・・「変動金利」に移行した初日の今日、
繰上げ返済を実行!! ・・です。



今日・・午前、東北労働金庫盛岡支店へ行きました。

あらかじめ・・金曜日に電話しておきました。
あらかじめ・・繰上げ用のお金を入れておきました。
なので、作業は短時間でスムーズに・・

行くはず・・でした。


「それでは処理をしてきますので、
 しばらく・・おまちください。」

・・と言って席をはずしていた担当のKさん、
書類と通帳を持って帰ってきました。

あの・・ちょっと、機械の調子が悪くて・・
 今日の分が記帳されませんでしたが、
 明日・・マッショウ書類をお渡しする時まで
 この通帳を預からせて頂いていいですか?」

   ※マッショウ書類 = 抹消書類
    残金を完済して、抵当権を抹消登記
    するために必要な書類。

〇百万円払った繰上げ返済・・後の状況が
確かに・・通帳に印字されていません。

「あ・・機械の調子が悪かったんですか。
 それでは・・しょうがないですね。
 んじゃ・・また明日・・。」

・・って、お人好しに帰るわけにはいきません。
相手の立場に立って・・モノを言っているの?

「〇百万円も払ったのに、何の形跡も残らない。」
・・そんな状況で、今日はお帰りください・・と言っています。
もちろん、通帳を預けて帰るわけにはいきません。



金融機関・・身勝手だと思いませんか?

融資する際は、これでもか、これでもか・・というぐらい
客に署名・捺印を求める書類が次々と出てきます。
金融機関自身が損をすることがないよう・・
石橋をたたくのが日常の光景・・です。

書類が完璧に整わなければ融資しません。(当たり前)

立場が逆では・・「かんべんして。」
・・の、ひと言で済まそうとしています。



きちんと対応するよう、ちょっと・・きつめに話したので、
Kさん・・半ばオロオロしながら、以下のように・・。

・通帳の記帳は手書きで・・押印を。
・その上で、継続移行した新規の通帳を作成。
・パソコンの「取引履歴」画面のプリントをもらう。
・「利息計算書」をもらう。


この押印・・、労金ではなくKさん個人のものなので、
不安が払拭されたわけではありませんが・・。



明日・・午後に、抹消書類を受取りにまた行きます。
これを受取ってしまえば、完全に安心できます。

明日の段階でまた・・何か手違いがあれば、
いくらなんでも・・私、本気で・・怒ります。


    本気で生活設計、5つの提言。     
    それぞれの頭に 「できるだけ」 を付けて読んでください。
    〇生命保険には、加入しない。
    〇借金は、しない。
    〇手数料や経費は、払わない。

    〇税金は、払わない。 ( 取り返す )
    〇社会保険は、もらさず給付を受ける。








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Posted by 武田 つとむ
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。