50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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マイホーム建築現場。住宅ローンOK⇒土地探し。
JUGEMテーマ:家庭


建築中の人。 これから土地探しの人。



保険で住宅でおバカさん.JPG


顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


     Yさんのマイホーム:進行状況

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)
     3 資金・ローンの目安を立てる
     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約
  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始


Yさんのマイホーム、だいぶカタチになってきました。
Yさん自身も時々・・見に行っているようです。

今日の現場の状況・・です。

Y家 上棟後 8月末.JPG


Y家 上棟後 8月末2.JPG


同じ設計図書・同じ条件(仕様・設備)で、
住宅会社4社に提案競争をしてもらいました。
23.6坪の小さなカワユイ家・・です。

   ・A社 : 1,470万円
   ・B社 : 1,495万円 ( 岩手では1〜2を争う着工棟数の会社 )
   ・C社 : 1,200万円
   ・D社 : 1,200万円

『経費率』の差が、約300万円の価格差になっています。
小さな家でも、簡単に300万円も差がつきます。

このB社・・提案競争の時に胸を張って言っていました。
「うちは着工棟数が多く・・資材の大量入荷が可能なので、
 資材や設備を安く提供できています。」 

それで・・その分は、どこへ行ったの?  

建築価格を決めるのは、「資材代」ではなく「経費率」です。
価格の高い住宅会社は、「利益」を大きく取っているんです。

Yさんはもちろん、1,200万円で契約・・建築中です。


   ※マイホームで、『瞬発系おバカさん』・・誕生?

   生命保険は・・おバカさんの場合、長い期間をかけて
   ・・延々と、大量のお金をたれ流しますが、
               ( 持久系おバカさん 
   マイホームは、大量たれ流しが一瞬で決まります。
               ( 瞬発系おバカさん 
    
   これまでの経験から・・私の持っているイメージは、
   一般的なサイズ(30数坪)の住宅では、業者によって
   約500万円!・・の建築価格差が生じます。
   大手メーカーを含まなくても、こんなに差がつきます。
   ( 大手メーカーは、元々問題外です )

   その金額分・・余分に住宅ローンを借りれば、
   ローン利息は・・ザックリと200万円!・・です。

   合計700万円!・・の大量たれ流しが、
   住宅会社を決定する段階で・・一瞬に発生します。
   『瞬発系おバカさん』 ・・にならないために、
   複数の住宅会社をしっかり比較検討しましょう。

   生命保険屋さんまかせで住宅屋さんまかせ・・の、
   表彰状ものの『総合系おバカさん』 ・・です。
   事後に困り果てて当事務所に相談に来るのは・・。
   ( 困った・・もんだ )

   『総合系おバカさん』・・は、確実に
   1千万円以上のお金をたれ流します。 ゴクローサマ・・デス




顧問会員のSさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


昨日・・夕方、K銀行のWさんから電話が・・。


先週・・
Sさんの住宅ローンの審査申込みをしていました。
今週に入ってから、いつ結果報告が来るか?
毎日・・待ちわびていました。

Sさんは現在・・持ち家で住宅ローンも抱えています。
ある事情で、持ち家は賃貸にして
新たに土地を購入して住宅建築をする予定です。

上乗せで住宅ローンを組むことになります。
打診した3つの金融機関の中で
可能性がありそうなのは・・K銀行だけでした。


その結果、OK! ・・が出ました。

上乗せでひとつにおまとめ・・するのではなく、
新たなマイホーム分(土地購入・マイホーム建築)
だけの融資ならOK・・という内容です。
( 希望する金額になっているので問題なし )

土地代・建築費・諸費用・・それぞれの予算は、
・・ ・・ ・・ うっ、あぶなく・・書いてしまうところでした。

住宅会社の人が読んでいるかもしれません。
後々・・複数の住宅会社に
「提案競争」をしてもらうことになります。

建築予算を公開するわけにはいきません。

「提案競争」をして業者が決定した後であれば、
結果を公表しますが・・。


とにかく、希望していた・・〇千〇百万円の融資が
OKになりました。


即・・Sさんに電話連絡。

・金利:2.1% ( 10年固定の場合 )
・保証料なし。 ( 普通は数十万円、助かります )
・団信料込み。 ( この負担が無いのも助かります )
・融資事務手数料:約15万円。

すぐに追加提出書類を準備してもらいます。
団信の告知もしてもらいます。


さあ! 晴れて土地探し! ・・です。

Sさん
「実は・・先走って探していて、いい土地があったんです。
 〇千〇百円の土地で、〇〇不動産・・のです。」

武田FP
「え・・? もう? ・・でもそれ、予算オーバーですよ。」

Sさん
「なんとか・・安くしてもらえないでしょうか?」


・・、融資が決まる前に先走っていた・・ようです。
あとから・・ファックスしてもらうことに・・。
私が不動産屋さんと折衝していきます。

さらに・・他の物件探しにも入っていきます。




今日の佐々木FP


メール顧問会員のJさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)

佐々木FP、次々と顧問会員の資料作成を
こなしてきています。
昨日は、Kさん(40代)の作業が早めに終わり、
昨日の内に「再ヒアリング」・・として送信しました。

・・で今日は、Jさんの資料作成です。

現状診断は以前に終わっていて、
いただいたリクエストに応じて、
将来のシミュレーション資料を作成しました。
今日一日で終了!

これから私が、メール添付で送信します。


メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

ひき続き・・Kさんの資料作成へ・・。

Kさんは、ヒアリングシートに書き込み、
提出資料も添えて送ってきていました。
( 順番待ち・・ )

資産がたくさんあって・・時間がかかるかも・・?
明日一日では終われない・・?

まずは・・整理して「再ヒアリング」として、
お送りすることになると思います。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の個別診断が可能なのは、徹底的な情報提供による )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
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アパート売却。マンションを貸して一戸建てへ?
JUGEMテーマ:家庭


「マンションは賃貸に」 ・・?
やめた方が無難・・です。



マンションを賃貸に.JPG


顧問会員のKさん(60代)
   (相談:生活設計・金融資産・不動産運用)


   Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



今日・・午前、来所されました。


所有しているアパートをどうしようか?
( どうしようか? = 売ってしまおうか? )
・・の相談です。

築9年の8世帯のアパートです。

「土地を遊ばせておくのはもったいないですよ。
 自己資金無しでもアパート経営はできます。
 所得税や相続税対策にもなります。」


住宅会社の営業を受けて(だまされて?)
亡くなったご主人が自分の土地に建てました。
図面や見積りを見せてもらいましたが・・、
非常に高すぎる買い物をしています。
当初から1社に決めてかかると・・こうなります。

複数の業者に・・同じ内容で見積りをさせれば、
2割程度は建築費が少なく済んだ・・と思います。
3千万円〜3千5百万円程度の建物を、
4千2百万円で建てています。

その余計な分までローンが上乗せになるので、
その利息負担も大きく膨らんでいます。
( 本人は気付きません )

これは・・アパート建築でのお話ですが、
一般のマイホーム建築でも同じことが言えます。

当初から業者を決めてかかってはいけません。



残っていた大きなローンは、
最近・・Kさんが全額繰上げ返済をしました。
ローン返済でのこれからの利息負担は無くなりました。

・・が、賃貸経営は・・Kさんのアパートのように
10年目前後から・・わずらわしいことが目立ってきます。

建物の劣化、仕上材の劣化、設備の故障・寿命、
・・カタチあるものは、時間の経過で必ず壊れていきます。
( 人間も同じ・・ですが )

補修・修理・設備交換・・等々で、出費がかさんできます。
それらのことで、わずらわしさが増してきます。
「わずらわしいことは全てお任せ下さい。」
と言う業者にお任せにすると、さらに出費がかさみます。

年数がたつほど・・その頻度や出費が多くなります。



お盆に帰省した・・30代の息子さんも娘さんも、

「お母さんが必要だったら持ち続ければいいし、
 そうでなければ売ってもいいし、好きなように。
 武田さんに電話して相談したら?」

・・で、電話をいただいて今日の来所・・でした。

これから高齢になっていくKさんにとっては、
アパートを所有し続けることは負担になります。
生活設計上、アパートの収入に頼る必要は特にありません。

タイミング的には・・建築後まだ10年経過していず、
入居者も満杯の状況の今が・・、
まだ・・まともな価格での売却が可能です。


・・で、アパートは売ることを前提に
これから計画を立てていきます。

・売却できる予想価格
・売却にかかるコストと手取額
・売却による翌年の変化
 所得税・固定資産税や国民年金保険料・・等々。


資料を整えた上で、来週あたりにまた相談・・です。




メール顧問会員のOさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


   Oさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


これから・・生活設計シミュレーションに向けて、
色々な要望や質問をいただいています。


その中のひとつを抜粋し、コメントします。

『子供が小学校に入る前に一軒家希望、
 現在のマンションは賃貸にしたい
見直した結果で、一軒家建てる場合の予算は?』



私からのメッセージ・・2つ。


〇マンションは保有するな。

 買う時は手軽、時間の経過とともにお荷物に。

 上記のKさんのお話と同じで、建築物は皆・・、
 10年経過時点あたりから色々な出費が発生。
 さらにその先で・・マンションの場合は、
 加速度的に負担が発生してきます。
 30年前後を経過するマンションの建物は、
 大規模修繕や建替えの問題が発生します。
 販売しやすいように低額に設定されている
 「積立て修繕金」なんかでは全く間に合わない
 大きな積立金が新たに発生してきます。
 住人で構成される「管理組合」が、
 30年後の将来に向けて色々知恵をしぼりあい、
 難しい意見調整をくり返し・・苦労をします。

 マンションライフを楽しみたかったら、賃貸がお勧め。
 所有してしまったのなら、まだまともな価格で売れる
 10年前後までに売却してしまいまたい・・ですね。
 ( 独身女性に多いマンション購入・・、将来が心配です )

〇マンションで賃貸経営するな。

 売る側は言います。(営業トーク)
 「いざという時は、賃貸にすればローンを返済できます。」

 そんなに単純なお話ではありません。
 入退去の都度、補修コストが発生します。
 古くなるほど・・入居しずらくなります。
 退去から次の入居者が入るまで間があいたりします。
 古くなるほど、その「間」が大きくなります。
 古くなるほど、家賃を下げざるを得なくなります。
 当初の計画通りにはいかなくなります。

 さらに・・上記のようなマンション特有の
 将来のコスト増大が待っています。
 そのころには、売却価格も二束三文・・です。
 安易にマンションで賃貸経営は考えないこと・・です。


なので、Oさんのケースでは、
一戸建ての取得を検討するときは、
マンションは売却することをお勧めします。

別の理由もあります。 ・・資金繰りです。

マンションの住宅ローンの残債を大きく抱えたまま、
土地を買ってマイホーム建築・・となれば、
住宅ローンの額がかなり大きくなります。

そもそも・・融資が受けられるか?
・・から検討していくことになります。
一般的には難しい・・ことになります。


なお、一戸建ての予算をどうするか?・・については、
まず色々な要望を取り入れたシミュレーションの
結果を見てから検討・判断・・ということになります。


   ※一戸建て住宅を保有中に、さらに一戸建てを。

    顧問会員のSさん(30代)も似たケースです。
    Sさんは事情があって、今・・住んでいる
    一戸建てを賃貸にして、新たに一戸建てを
    ・・と計画中です。 
    住宅ローンの残債を抱えていてさらに・・
    というケースで、金融機関には渋られました。
    ある金融機関は可能性がある・・ということで、
    審査申込みをして・・今、結果待ち・・です。
    ( 新旧のローンを1本化する予定 )




今日の佐々木FP


●メール顧問会員の I さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

足かけ3日、家計の「現状診断」資料を作成終了!

ものすごい・・生命保険の本数と金額!・・です。
払えるのがスゴイ! 
その分、キャッシュフロー表が大変なことに・・。

私が「総評」を書いて・・仕上がりです。
メール添付で送ります。


●金融機関廻り

事務所家賃の納入と、給与振り込み・・です。

給与は、佐々木FP自身の分だけ・・です。
例によって、私の分はありません。
( 少しは、もらいたい! ・・んですけど )

日本の消費者のためのボランティアFP・・です。
本格的な『家計のホームドクター』は、
ココロザシは高いけど・・ビンボー・・です。
( 私・・市町村民税・・非課税です )  (^^ゞ


●メール顧問会員の T さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

引き続き・・Tさんの資料作成に入りました。
次、次、・・と顧問会員が順番を待っています。
『行列のできるFP事務所』・・状態・・です。  (^^ゞ

Tさんからは、ヒアリングシートが送られてきています。
「再ヒアリング」のための資料作成・・です。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の個別診断が可能なのは、徹底的な情報提供による )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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Posted by 武田 つとむ
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遠い岩手からマイホーム建築支援、初の試み。
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隣県でのお手伝いは経験してますが・・
距離は600キロ以上! 遠い・・。 (^^ゞ






メール顧問会員のKさん(40代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


     Kさんのマイホーム:進行状況

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)
     3 資金・ローンの目安を立てる
     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始



今日・・年間顧問料:36,000円を振込み頂きました。

新規の顧問会員ではありません。
元々の顧問会員で、今日振り込み頂いたのは
新たなこれから1年分の顧問料・・です。
( 顧問会員の更新・・です )


去年、家計の現状診断を終えていましたが、
これからのマイホーム建替えに備えて、
あらためて・・その後の資産の状況を確認します。
( これから、資料を送ってもらいます )


以前から・・自宅の建替えは考えておられましたが・・、
〇いよいよ本格的に検討したい。
〇具体的にバックアップしてほしい。
・・という要望をいただきました。



いただいたメール。


 こんにちわ。 Kです。

 いつもお世話になっており、
大変ありがとうございます。
年間顧問の更新の時期だと思いますので、
また更新をお願いしたいと 思っております。

  ・・  中略  ・・

 建て替えの件をそろそろ本格的に始めようと
思っておりますので、現在の資産状況を
近日中にご連絡できればと思います。

以前お話して頂いた、建て替えに関しての
「複数住宅メーカーコン ペ?」ですが、
武田さんが仰っていた「交通費持ち」の条件で
まだよろしければお願い したいとも
思っておりますがいかがでしょうか?
まだまだすぐにという程ではありませんが年内には
契約先を決め、契約したいと思っておりますので
ご都合宜しければどうかお力添え頂ければと思います。

  ・・  中略  ・・  盛岡はいかがですか?
佐々木さんもお元気でしょうか?
まだ続く夏の中、体調等崩されないようにご自愛下さい。



私のお返事メール。



こんばんは。 ご無沙汰しています。

  ・・  中略  ・・

〇マイホーム建替え

  「年内に業者を決めて契約したい。」
  ・・ということでしたら、
  「まだまだすぐにという程ではありません」
  ・・ではなくて、  どんどん
  作業を進めていかなくてはならない時期です。

  ブログに間取りや外観プランが登場している
  顧問会員のMさん(30代)も
  建築時期は来年ですが、今年初めから
  ご家族全員で・・あーでもないこーでもない
  ・・と盛んにやりあって、やっと・・
  ブログの絵のようなところまできています。
  ( 80数坪の大きな家 )
  同じ岩手でありながら・・プラン打ち合わせは、
  私が作成したエクセルの図面で
  主にやり取りをしています。
  ( Kさんの場合も可能かと思います )

〇住宅メーカーコンペ

  きちんと競争させて・・まちがいのない建物を、
  顧問会員がお得に建築できるように、
  いつもお手伝いをしています。
  ( 顧問会員が少なくても数百万円は得をするよう・・ )
  ご存知かと思いますが、
  当事務所は・・競争の結果・・受注が決定した業者から、
  契約金額の5%をいただいています。
  たとえば・・2千万円なら100万円。
  ( 「建築顧客段取料」・・として )

  同じ内容の建物でも・・競争で各業者の見積価格は、
  数百万円から・・場合によっては、
  1千数百万円の差が生じます。 
  ( 信じられませんが真実です )
  たとえば・・予算2千万円のケースでは、
  5百万円〜1千万円。
  ・・ので、当事務所がいただく5%は
  顧問会員の負担にはなり得ません。
  単に業者を紹介して、「紹介料〇%」を払う分が
  上乗せされるケースとは、まったくちがいます。
  
  ・・で、Kさんのケースでも、生活設計、資金繰り、
  敷地調査、役所調査、予算決め、プラン打ち合わせ、
  ・・と進めていくことになりますが、
  「当事務所が5%を受領できる状況作り」
  ができるか?・・が、かんじんなところです。
  
    ・・  中略  ・・

  ですので、どんどん作業を進めるお手伝いは
  ・・まず、していきます。

  その先でスンナリ行けば、
  要所要所で足を運んでお手伝いできます。
  仮にダメ・・な状況の場合
  ( 何で岩手の田舎業者にお金を払うの? 
    ・・のような )
  でも、こちらにいながら遠隔操作で・・
  不利益をこうむることがないよう・・
  マイホームが完成するまで・・しっかり、
  バックアップしていきます。

・・と、このような心づもりでいましたが、
よろしいでしょうか?

よろしく、お願いします。



またまた、メールをいただきました。



こんにちわ。 Kです。

◯本日、顧問料の36000円を振込みさせて
頂きましたので、ご確認 をお願い致します。

◯マイホーム建て替えの件
 おっしゃる通り、今すぐ作業を
進めなければいけない時期ですよね。
家にたいしての要望は今年に入ってから
少しずつではありますが、まとめてきております。

  ・・  中略  ・・

◯コンペについて
業者次第で
「武田さんの事務所が5%を受領できる状況作り」
が 出来るか出来ないか?
で変わってくる事は了承させて頂きました。
もし、こちらに来れない状況になりしても、
メール、電話等でバックアップしていただける
のであれば、こちらとしても心強いです。
なるべく了承していただける業者さんを
見つけたいと思っております。
(目をつけている業者さんはありますが、
 まだコンタクトはとっておりません)

これからもお世話になりますが
どうぞよろしくお願い致します。



またまた・・お返事メール。



こんにちは。

〇年間顧問料

先ほど・・入金を確認しました。 ありがとうございました。

  ・・  中略  ・・

〇住宅会社コンペ

公正なコンペを実行するために
注意していただきたいことは、
『コンペまでは、業者と商談や接触をしないでほしい。』
・・ということです。

なので、
候補の業者を物色することはかまいませんが・・、
コンタクトを取る必要はないどころか、
取らないことが望ましい・・です。

展示場や新築住宅を見学して
歩いたりすることは構いませんが、
『個別の営業を受けたり、商談をしたり』
・・ということにはならないようお願いします。
『商談が進んでいるところに、
 途中から「岩手の業者」が口を挟んできた。』
・・のような状況ができてしまっていては、
公正なコンペの段取りができません。

何らかの事情で住宅会社がコンタクトを取ってきたり、
あるいはすでに何度か営業行為を受けている
・・というケースでも、
「私たちは、エフピー・ステーションを
 通じて建築することにしています。」
・・と徹底してもらうことができるのであれば、
コンペへ向けて段取りができます。

当事務所が係わる・・顧問会員のマイホーム建築

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)
     3 資金・ローンの目安を立てる
     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始

上記のマイホーム建築・入居までの
流れの中で顧問会員は、
1〜6までの期間では個別の住宅会社と
接触・商談することはありません。
顧問会員と当事務所の間だけで、
すべての段取りを進めていきます。

7で、
・候補の各住宅会社へ、当事務所が見積りを依頼します。
 顧問会員と当事務所とで作成した住宅プランを基に。
 資金内容・お金の支払方法・その他条件を添えて。
 ( 依頼と同時に「5%」のお話もします )
・2週間後ぐらいに、1日かけて複数の住宅会社のコンペ。
 各社45分程度でプレゼンをしてもらいます。
 顧問会員はここで初めて、業者としっかり話をします。
 補足質問などを同席した私が行ないます。
・終わってから、各社のプレゼン内容と価格を
 整理せいとんします。

8で、
・コンペ当日または数日後に、顧問会員自身が業者を決定します。
 ( 選から漏れた各業者には、私が平身低頭の連絡 )
・定められた日に私が立ち会って、請負契約を行ないます。
・その後・・着工前の打ち合わせが数回、業者と行なわれます。
 色決めや素材選び等を時間をかけて行なわれます。 
 外壁・屋根・床材・内部仕上げ材・内部建具・外部建具・等々。

9以後・・
必要に応じて、私が立会いを行ないます。
たとえば、地鎮祭・着工、上棟、完成・引渡し。

・・ということです。 
不明な部分は、なんなりと・・ご質問ください。

よろしく、お願いします。



うん・・、なんとか、なるでしょう。

       高校野球で、花巻東も接戦を制して
       ベスト4になったし。(元気をもらった!)
       佐々木FPは福島県出身なんですが、
       仕事中に手をたたいて喜んでいました。
       関係ない・・ですが。


今まで・・県内でのマイホーム建築の
お手伝いはしてきましたが・・、
直線距離で600キロ以上離れた所・・は、
まったくの初体験! ・・です。

お隣の県では・・過去にひとつ、お手伝いしていますが。
岩手県は大きくて南北で約200キロもあるんで、
お隣・・といっても場所によっては、
300キロぐらいの距離はあった・・んですね。

ま・・間取りや外観はエクセルで作成できるし、
パース(立体的な絵)も書いて添付送信できるし、
なんとかなりそう・・です。

要所で現地に足を運べばOK・・です。



今日の佐々木FP


メール顧問会員の I さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

昨日から・・家計の「現状診断」資料を作成中・・。
今日も一日、没頭・・していました。

週末を挟んで、月曜日には完成!・・の予定です。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の個別診断が可能なのは、徹底的な情報提供による )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
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建築現場、間取り、住宅ローン、設計事務所・・
JUGEMテーマ:家庭


マイホーム関連の動きが色々・・。






●顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


Y家 上棟.JPG
23.6坪の家・・なんですが、そんなに小さく見えません。


Y家 上棟 2.JPG
車は北側のお隣りさん。日当たりが悪くなってゴメンナサイ。



着工までは、手続きの問題で時間がかかりましたが、
今は・・順調に工事が進んでいます。

お盆前に、マイホームの形になりました。

10月に完成・入居・・する予定です。


     Yさんのマイホーム:進行状況

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)
     3 資金・ローンの目安を立てる
     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約
  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始





●顧問会員のMさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


今・・家族全員で、マイホームの間取りを検討中です。
まだ固まっていない・・今が、一番楽しい時期です。

マイホームの間取りや外観の絵・・は、
特定のソフトではなく、私がエクセルで作製しています。
( 80数坪・・の、大きなマイホーム )

これに・・M家の家族の希望を入れて、
Mさんに色々といじくってもらっています。
( 下が、Mさんが・・いじくった絵 )

今が一番楽しい時 ・・です。


     Mさんのマイホーム:進行状況

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)
     3 資金・ローンの目安を立てる

     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始

M家住宅プラン1.JPG

M家住宅プラン2.JPG






●顧問会員のSさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


ただ今、マイホーム取得の資金繰り中・・です。
( お盆前から、やっていました )

Sさんは、現在・・持ち家です。
( 住宅ローンの残債もあります )

・・が、これから新たに土地を購入して
マイホームを建築しようとしています。
( それぞれ・・事情があります )

現在の家は賃貸にする予定・・です。

問題は住宅ローン・・です。
現在の残債も含めた・・大きな融資額になります。
いくつかの金融機関に相談しましたが、
「なんとかなるかもしれない。」
・・と、可能性があるのは・・K銀行だけです。

担当のWさんと仮申込みの件で、
お盆前からやり取りしています。
後から・・追加の資料を要求されて、
その対応のため・・Sさんが動いています。

今週中に準備できて、来週にはK銀行に
ローン審査をお願いできるか・・と思います。

   ※追加資料

    現在のマイホームの敷地は、Sさんの親が所有
    しているので・・親が保証人になる必要がある?
    ・保証人の書類に署名・押印
    ・親の所得証明
    ・親の固定資産税関係資料
    
    私の経験からは・・、
    保証人になる必要は無く、
    敷地を抵当権の担保に提供すればOK、
    というのが一般的・・かと思いますが・・。

    でも、S家の融資の可否がかかっていますので、
    言うことを聞くしかありません。


     Sさんのマイホーム:進行状況

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)

     3 資金・ローンの目安を立てる
     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始




●メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)


   Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


お盆前の記事からの続き・・です。
「生命保険をしっかり検証してからマイホーム取得」 8/11
「マイホーム用地を買う時の税金・・損得のお話。」 8/12

Kさんからのメールにお答えしていたら、
お盆をまたいで・・3回の記事になってしまいました。

その質問メールの最後の部分・・です。


   次に住宅建築について、               
   住宅会社で設計から施工までしてもらうのと
   設計は設計事務所(建築士)で、施工は住宅会社で、
   と分けた場合、
   それぞれどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか?
              ・・C:マイホーム建築と設計事務所


C:マイホーム建築と設計事務所

〇設計事務所に依頼する場合のメリット
   ・建築のプロの助言を得ながらプラン作成できる。
   ・設計と監理をやってもらえば、工事も安心。

〇設計事務所に依頼する場合のデメリット
   ・建築士の個性や好みと合わない場合は微妙。
   ・設計料が余分にかかる。(工事費の15%等)
   ・予め受注業者が決まっているので、市場原理が働かない。
   ( 業者に見積り競争させる建築士も僅かながらいる )

・・ということで、
相性が良い建築士さんにお願いできたとしても、
「高い買い物」・・になる、・・というのが私の印象です。


住宅会社に設計から施工までしてもらう場合であっても、
当初から一社に決め打ちしない・・ということをお勧めします。
あらかじめ決めてしまっている・・おバカさん(失礼!)、
よく・・見かけます。

いつも・・口を酸っぱくして言っていますが・・、
できるだけ同じ条件で複数の業者を比較してください。
競合他社の存在を認識することで、
市場原理が働き・・良いものを安く買えます。
信じられませんが、数百万円の差は当たり前のように出ます。
( 当事務所の係わった事例より )

500万円分・・高い買い物をすれば、
500万円分・・余分に住宅ローンを借ります。
その利息負担は・・ザックリと、200万円です。
計700万円のハンデをこれから背負い込みます。


『お金の大量たれ流し』

〇生命保険は、長い時間をかけて大量たれ流しをします。
〇マイホームは、一瞬で大量たれ流しをします。



   ※住宅会社の評判
    安ければいい・・というものではありません。
    自分が一生住む家の建築をお願いする相手です。
    一生懸命・・自分で調査しましょう。




今日の佐々木FP


●メール顧問会員のNさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)

昨日から・・「現状診断」の資料を作成しています。
今日で、なんとか作業を終了しました。(佐々木FP分)

これから・・私が、全体をチェックした後「総評」を
書いて、仕上がりになります。

自営業の方の生活設計・・たいへんです。
共通の注意点を皆さん・・持っています。
まだ・・ご本人に送る前なので、
ブログ記事にするのは、後日・・です。


●メール顧問会員のUさん(50代)
   (相談:ライフプランニング)

昨日・・顧問会員になったばかりの
Uさんから電話が入りました。
( けっこう・・な、長距離電話です )

ヒアリングシートの記入のし方の質問に
佐々木FPがお答えしていました。
( これも・・けっこう、長電話・・です )








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の個別診断が可能なのは、徹底的な情報提供による )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : ■マイホーム
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マイホーム用地を買う時の税金・・損得のお話。
JUGEMテーマ:家庭


先に土地だけ買っておくと・・税金は?



マイホーム用地の固定資産税.JPG


メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

   Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


昨日の記事の続き(後半)・・です。
「生命保険をしっかり検証してからマイホーム取得」 8/11
まだ読んでいない方は、そちらを先にどうぞ。



シミュレーション結果の資料を読んだ
Kさんからのメール(後半)・・です。



住宅取得のアドバイスもどうもありがとうございます。
顧問会員の方のように武田様に直接お会いして
サポートしてもらえると安心なのですが、
そうはいかないので、
いろいろとメールで質問させてください。

まず土地探しについて、                   
今はチラシなどでチェックしているぐらいですが、
いい土地があったら確保しておきたい!
と考えてしまいそうです。
先に土地だけ買ってしばらく更地にしておくのと
土地を買ってすぐに住宅を建てるのとでは、
税負担にどれくらいの違いがでてくるのでしょうか?
            ・・B:土地取得・保有と税金

次に住宅建築について、               
住宅会社で設計から施工までしてもらうのと
設計は設計事務所(建築士)で、施工は住宅会社で、
と分けた場合、
それぞれどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか?
            ・・C:マイホーム建築と設計事務所

よろしくお願いします。




B:土地取得・保有と税金


土地を買う時は、大きく2種類の税金を意識しましょう。
〇購入時 : 不動産取得税 ( 購入時の1度きり )
〇保有中 ; 固定資産税・都市計画税 ( 毎年 )

Kさんが質問している税金は、後者・・のことです。


固定資産税は、毎年・・1月1日に所有している人に
課税されます。
 ( 市町村に納めます )

いくら納めるか? ・・は、以下の算式によります。
「固定資産税評価額」 × 「税率」 = 「税額」

〇「固定資産税評価額」
具体的に購入を検討する土地が出てきたら、
実際に課税されている固定資産税の額を
確認しておきましょう。
確認できない場合は、大ざっぱに算出します。
乱暴な方法を紹介します。
「売買価格」 × 60% = 「固定資産税評価額」
たとえば・・2,000万円の土地なら、
2,000万円 × 60% = 1,200万円

〇「税率」
市町村によって異なる場合もありますが、
1.4%が一般的なようです。
そうすると・・上記の例の土地に固定資産税の額は、
1,200万円 × 1.4% = 16.8万円

2,000万円の土地を買って保有していると、
毎年16.8万円を固定資産税として納まることになります。

土地だけでこんなに払うんじゃ、
さらに家を建てて・・建物にも課税されたら、
総額でいくらになるんだろ〜?
たいへんな負担になって・・ちょっと苦しいですよね。

・・と、みんなが思ってしまうと、
なかなか・・土地を買って家を建てる人がいなくなります。
・・ので、
政策的に軽減措置が講じられています。


●住宅用地の軽減措置

マイホームの敷地になっている土地は、
固定資産税評価額を小さくみてもらえます。

〇小規模住宅用地
住宅用地のうち・・200平米(60坪)以下の部分を、
「小規模住宅用地」と言います。
この部分は、固定資産税評価額が通常の
6分の1に軽減されます。 ( = 税額が6分の1に )

〇一般住宅用地
60坪を越える部分についても軽減があります。
固定資産税評価額が通常の3分の1に軽減されます。
( = 税額が3分の1に )

・・なので、
上の2,000万円の土地の面積が60坪以下で、
1月1日時点でマイホームが建っていれば・・、

2,000万円 × 60% × 1/6 = 200万円
200万円 × 1.4% = 2.8万円

・・ずいぶん、少なくなりました。 ( よかった、よかった )
家を建てないままの土地(更地)と、
かなりちがいますよね。


「良い土地が出てきた ♪ 」 ・・と買って、
家を建てないまま所有していると、
その年数分・・余分な負担をすることになります。

・・ですが、ある程度の負担を承知で・・
「2度と出ないかも。魅力的な土地は買っておく!」
というのも選択肢・・ですが。


さあ! それでは、Kさんの場合はどうか? ・・です。

Kさんのマイホーム計画の土地は・・以下です。
価格 : 3,600万円
面積 : 120坪


このような土地を買って、更地のまま置くと・・?

固定資産税の資料はありません。
乱暴に試算してみましょう。

固定資産税評価額は・・
3,600万円 × 60% = 2,160万円 ・・です。

固定資産税の額は・・
2,160万円 × 1.4% = 30.24万円 ・・です。
                   ( 高額!・・です )


この土地にマイホームが建っていると・・?

税額が6分の1になりますから・・
30.24万円 × 1/6 = 5.04万円 ・・です。


更地とマイホーム用地との差額は・・?

30.24万円 − 5.04万円 = 25.2万円

これが・・1年当たりの差額になります。
あとは、更地で保有する年数を掛け算・・です。


これで・・OKですね。

購入予定地の面積と価格から、
自分で税額の見当を付けることができます。

マイホームが建っている場合と更地の場合の
ちがいも、自分で乱暴な?算数ができますよね?


   ※都市計画税
    スペースの関係で詳しく触れませんが、
    固定資産税と同様の算数をします。
    「固定資産税評価額」 × 「税率」 = 「税額」
    税率は、0.2%〜0.3%(自治体による)・・で、
    あまり大きな負担ではありません。
    なお・・都市計画税にも、
    住宅用地の軽減措置があります。
    〇小規模住宅用地 : 3分の2に軽減
    〇一般住宅用地 : 3分の1に軽減



スミマセン、テーマB・・だけで終わってしまいました。
テーマCは、別の機会に・・。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報を提供して下さい。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の場合は、徹底的な情報提供で個別の診断が可能 )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
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Posted by 武田 つとむ
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安心してマイホーム取得に乗り出せそうです♪
JUGEMテーマ:家庭


予想以上に余裕があって、夫も私も驚き!







メール顧問会員のHさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


   Hさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況
   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



昨日、シミュレーション資料が完成したので送りました。

マイホームを取得した場合・・どのような生涯になるか?
・・という資料です。

〇マイホーム取得 資金計画書
〇収入・支出グラフ
〇キャッシュフロー・グラフ ( 貯蓄残高の推移 )
〇キャッシュフロー表
〇死亡保障 必要額の計算 ( 夫 )
〇死亡保障 必要額の計算 ( 妻 )
 ※検証の結果、夫婦ともに死亡保障は不要です。
  ( 生命保険は、いっさい要らない!・・ということ )



今日・・メールをいただきました。  ※は、私の声。



こんにちは。
シミュレーション結果、有難うございます!
お忙しい中資料作成して頂いた佐々木様へも感謝です。
   ※佐々木FP、がんばりました。

固定資産税の図も有難うございました。
   ※私も、がんばりました。

不動産取得税がかからないのはちょっと得した気分ですが、
   ※「高額で小さな土地」は、取得税がかかりません。
     逆は・・かかるんですよ、注意、注意。


諸費用は予想以上でした...。
610万円、オーバー分は私の貯蓄から補います。
うう、確認して頂いて良かったです。
   ※住宅ローン次第で少なくなる場合もあります。

とはいえ、予想以上に
シミュレーション結果に余裕があって夫も私も驚きました。
   ※支出項目を大幅減額した結果・・です。

自分でキャッシュフローの数値をいろいろといじって
みましたが二人目のこどもができても問題なさそうですね。
夫の趣味の旅行費も様子をみながら
もう少し上げてあげたいと思います。
   ※あまり締め上げずに、遊ばせてあげてください。 (^^ゞ

武田さんに相談を始めてから、夫は
「自分には無理な物件なのかな」と弱気になってました。
今までは半ば勢いのみで「大丈夫」だと
思い込んでいただけらしく、   ※よくある危ないパターンです。
私が細かい数字を毎晩計算しているので...
自分の根拠のない自信が
根拠のある数字に覆されるのでは、
と不安になったようです。   ※覆らなくて、よかった。 (^^ゞ

ここ数週間で夫と私で今までにないぐらい
真剣に家計のことを話し合うことができてよかったです。

(今までは話し合いにも応じてくれませんでしたから...
 「俺の金は俺のもの」っていう態度でしたし。)
   ※キッカケ作りができてよかった。 FP冥利・・。

結果的には無駄遣いを減らせば問題ないとのことで、
きちんと根拠のある生活設計ができて
安心して住宅取得に乗り出せそうです。

毎月の支出の限度もこれでしっかり把握できて
家計に自信が持てました。
   ※顧問会員になる前までは、「破綻覚悟!」
    で突っ走ろう・・としていました。
    おバカさんです。 ( 失礼! )


私自身当初は大反対していた物件ですが...
まさか購入可能とは...。 ※検証してみなければ分かりません。
でもまだ土地のオーナーさんと話し合いの決着は
ついてません^^;(価格面で交渉中)
お盆明けにでも良い方向に向かってくれるとよいのですが...。
(ハウスメーカーも建築士の方も今は待ちぼうけの状態...)
   ※楽しみ・・ですね。

で、最初に武田さんにメール顧問会員として
お願いしようとした理由の一つに
「私が仕事を辞めたらどうなるのか知りたい」
というものがありました。
   ※はいはい・・時々これ、あります。

自分でキャッシュフローの収入をゼロにしてみました...
はい、何がなんでも定年まで働く決心がつきました!
やはり自分の収入があるのと無いのとでは大違いですね。
   ※妻の収入の有無は、家計に大きなインパクト。

それに夫に万が一のことがあったときを考えると、
やはり保険より自分の収入の確保です。
   ※当然・・です。

小さな子供を保育園に預けてまで...と
正直考えていたこともあったのですが、
せっかく働き続けるからには
「仕事をしているお母さんは格好イイ」
と子供から思われるようキャリアアップ目指して頑張ります。
   ※がんばれ、がんばれ。

また余談ですが...
最近とある政党の「こども手当」が話題になってますが、
それと同時にに扶養控除と配偶者控除がなくなるとなると...
こどもが高校生になると結構家計に響きますよね...。
数年前から配偶者控除を無くそうという流れがあることを
聞いてはいたのですが...やはり仕事続けないと損...ですね。
   ※そういう意味でも・・損ですね。

長くなりましたが、生活設計のシミュレーション、
有難うございました。
土地取得の問題で質問等でてくるかもしれませんが、
またどうぞ宜しくお願いいたします。
   ※「生活設計」が終わって、これからは「実行支援」です。

顧問会員費用、すごく安いです...。
   ※もっともっと、大きな声で言ってください。 (^^ゞ
    自信を持って言えます。
    「年間顧問料:36,000円以上の業務をしています。」


いろいろお願いしていてホント恐縮です。
   ※どういたしまして。



H家のキャッシュフローグラフ(貯蓄残高推移グラフ)は、
下の2つの絵のようになりました。


●上が・・マイホーム計画が無い状況の「現状診断」
定年退職の時期まで貯蓄が増えていって、
老後は徐々に減っていきます。 ( 一般的 )

●下が・・家計改善してマイホーム計画を乗せた「生活設計」
遊びたい夫を締め上げた上で、マイホーム取得。
老後はむしろ・・貯蓄が増えていっています。

もう少し・・家計をユルめたとしても、
マイホーム取得をして問題がないことが分かります。

きちんと生活設計をして見通しを立てれば、
人生最大の買い物も・・不安に感じることはありません。
( やみくもに突っ走った後の相談・・が多い )

住宅取得シミュレーション.JPG



今日の佐々木FP


●メール顧問会員の Kさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

Kさんからも、マイホーム取得のシミュレーション
の作成を依頼されていました。

佐々木FP・・、明日から夏休みです。
今日・・必死になって作業をしました。

〇住宅取得 資金計画書
〇キャッシュフロー・グラフ
〇キャッシュフロー表
〇公的年金 受給資料(3ページ)
〇遺族年金 受給計算書
〇死亡保障 必要額の計算(夫)
〇死亡保障 必要額の計算(妻)
 ※現状診断時は夫婦ともに死亡保障は不要でしたが、
  住宅取得で夫に必要額が発生しています。
  ( 状況が変わる都度の検証が必要です )

・・完成!

夕方、Kさん宛にメール添付で送信しました。

佐々木FP,ごくろうさま・・でした。
( ゆっくり、夏休みを楽しんできてください )



今日の武田FP


●顧問会員のMさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)

マイホーム・プラン作成。

主に・・立面図をいじっていました。
家の南面から西面に、デッキを・・。
このデッキにすべて屋根をかけると・・、
延べ床面積は100坪近くになってしまいます。

一応・・西面のみに屋根をかけて、85坪程度に・・。

メール添付で送信しました。


●顧問会員のTさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)

今日・・午後3:30、ご夫婦で来所。

生命保険の見積りを3社分取ったので見て欲しい
・・ということでした。
オススメしていた三角形の保険です。
( 逓減定期保険 or 収入保証保険 )

まだ・・確認してもらうことがあり、
宿題をお持ち帰りしてもらいました。

・逓減定期保険 ( ソニー )
 2型は余分な保障になるので、1型で
 あらためて見積りを取ってみる。

・収入保証保険 ( オリックス )
 受給時に税負担があり手取りが減るので、
 「手取り」で必要額を満たす見積りを取る。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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マイホーム用地を買う時は、税負担を考慮して
JUGEMテーマ:家庭


マイホーム取得では・・税負担が色々発生。



マイホーム用地の税金.JPG


メール顧問会員のHさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


   Hさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況
   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



Hさんは、土地を買ってマイホームを建築する予定です。


家計の現状診断時点では、
生涯のキャッシュフローに何の問題もありませんでした。
・・が、
これからマイホーム取得となると・・ちょっと不安、
ということで、少々ぜいたくな感じだった支出項目を
大幅に見直ししました。

その上で、具体的に「マイホーム取得」を
キャッシュフローに乗せてみる
シミュレーションを作成しました。
( 購入予定地の情報ほか、資料をもらっています )

結果・・、何の問題もありません。



マイホーム取得の際には、初期費用が色々かかります。

その中に、『不動産取得税』があります。

文字通り・・不動産を取得した人が納めます。
土地も建物も不動産なので、それぞれにかかります。

『税額』は、「 不動産の価格 × 税率 」 ・・です。
基本的な税率は、4%です。


Hさんが購入予定の土地は、7,500万円です。
なので、7,500万円×4%=300万円!
・・が、不動産取得税! ・・だったら大変ですよね。 (^^ゞ

ここで言う「不動産の価格」は、
「売買価格」ではなく、「固定資産税評価額」です。
( 売買価格より・・ずっと安い )

   ※「固定資産税評価額」

    購入を具体的に検討する場合は、
    その土地の「固定資産税」の資料のコピー
    をもらうことができます。
    その資料で、「固定資産税評価額」や
    「固定資産税の額」も把握できます。

    Hさんは、見せられたけど・・コピーを
    もらっていないので分からない・・らしい。
    しょうがないので・・私が、いただいた
    土地の情報から試算しました。

    約4,600万円・・と、出ました。

    実際は・・自治体の方で色々調整を
    したりするので、ちがう数字かも?・・です。
    「固定資産税評価額」は各種税額計算の
    根拠になるものなので、把握しておきましょう。


マイホーム関係では、税率の軽減があります。
土地も建物も・・平成24年3月31日までの取得は、
3%に軽減されます。
4,600万円×3%=138万円!
・・って、かなり安くなりましたが・・
これでもで大金!ですよね。

・・で、さらに特例措置があります。
同じく・・平成24年3月31日までの取得の場合、
「不動産の価格」は1/2相当の額とされます。
4,600万円×1/2×3%=69万円!         ・・A
( これが、払うべき不動産取得税!・・です )
・・かなり少なくなりましたが、
これでも・・できれば払いたくない・・ですよね。


さらに、極め付きの軽減措置が講じられます。

住宅用土地の税額の軽減
( 次のいずれか多い金額を引き算できます )
ア : 45,000円
イ : 固定資産税評価額 × 1 ×住宅床面積×2×3%
      土地面積       2             

Hさんのケースで、イの計算をしてみると・・、
 4,600万円  ×  1  ×100×2×3% ≒ 135万円
 102.48平米    2
                              ・・B

Hさんの不動産取得税は、A−B ・・です。
 69万円 − 135万円 = △66万円
Hさんの住宅用土地に不動産取得税はかかりません。
( よかった、よかった )

上の軽減措置の式からわかることは・・、
分母が土地面積で分子が土地価格・・なので、
「高額で小さい土地」ほど軽減額が大きくなり、
取得税はかからない・・ということです。

Hさんのケース、まさにそれ!・・です。
( よかった、よかった )




今日の佐々木FP


●メール顧問会員の Hさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)

マイホーム取得シミュレーションの作成、
やっと終了! ・・しました。

あらためて・・夫婦それぞれの
死亡保障必要額も算出。
どちらも・・死亡保障は不要です。
これから赤ちゃんが産まれる夫婦ですが、
夫婦ともに生命保険は不要です。

こういうケースが少なくありません。
やみくもに加入すれば、お金をたれ流します・・よ。

先ほど・・資料をメール添付で送りました。


●メール顧問会員の Kさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

8/3に新規顧問会員になったばかり・・です。

電話が入りました。 ( 長距離電話 )
ヒアリングシートの書き方で色々質問・・です。

佐々木FPが、にこやかにお答え。


●メール顧問会員の Kさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

5月ごろに、家計の現状診断を終えています。

依頼をいただいていたシミュレーションの
作成に入っています。
Kさんのリクエストも、マイホーム取得です。

佐々木FPは明日までの勤務後、夏休み ♪ ・・です。
明日・・一日で仕上げる予定です。



今日の武田FP


●顧問会員のMさん(40代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)

M家・・マイホーム取得に向けて、
かなり前から土地を探しています。
( 何度も、何度も、土地を紹介しています )

新しい土地情報をファックスしました。
3,700万円の土地。

明らかに予算オーバーなんですが、
これを買って、半分を売り、半分に建てる・・、
そんな方法もあります。
( 2分割に好適な地形・・です )


●メール顧問会員の Hさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)

固定資産税評価額の試算。

ちょっぴり汚い絵と数式を書いて、
シミュレーション資料といっしょに送信しました。








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マイホーム建築、遅ればせながら基礎工事を・・
JUGEMテーマ:家庭


手続きで遅れたり、悪天候にたたられたり






顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


      Yさんのマイホーム:進行状況

     1 家計の現状診断・問題点把握
     2 ライフプランニング(生活設計)
     3 資金・ローンの目安を立てる
     4 土地探し・土地売買契約
     5 展示場ほか見学  
     6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
     7 住宅会社・数社が提案競争 
     8 業者決定・請負契約
  
     9 着工〜上棟    
     10 完成・入居  
     11 住宅ローン返済開始


地鎮祭を行なったのは・・、6月18日でした。

ずい分・・間が空いて、今・・基礎工事中です。
・着工前の保証会社の承認待ち
・その承認後に続いた悪天    ・・色々ありました。

それでも、お盆前には・・建物がカタチになる予定です。
( 楽しみ・・です )   10月には完成入居予定です。

住宅ローン融資が決まっている盛岡信金さんも、
早く・・資金を出したくて待ちくたびれています。
10年固定金利で・・1.75%です。
( 3つの金融機関を比較検討 )

ここに来て・・盛岡信金さん、さらに好条件を提示。
3つの条件を満たせば・・なんと、1.65%! ・・だそうです。
( 逆に心配になります・・信金さん大丈夫かな・・? )


Y家 基礎工事4.JPG
眺望の良い土地・・です。 ( 風あたりも? )

Y家 基礎工事1.JPG
23.6坪の、かわいい2階建て・・です。

Y家 基礎工事2.JPG
保証会社の検査も受けました。 床下は配筋されて頑丈な「ベタ基礎」です。

Y家 基礎工事3.JPG
水溜まりができています。 床下からの湿気があがらない証明?




今日の佐々木FP


●メール顧問会員の I さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

「再ヒアリング」に向けて、資料を整理整頓中・・。

今日いっぱいで終える予定が・・無理!
夫の生命保険の整理整頓だけで一日がかり!
( I 家の生命保険、内容が複雑!すごい量! )

その夫の生命保険だけで、
払込み保険料総額が3,000万円超!?
家族全員分の整理が終わると・・どうなるの?

身内に保険屋さんがいると、
このような悲惨な(失礼!)事態になります。

早く・・「現状診断」の結果を見てみたいです。
( ある意味、楽しみ・・ )



今日の武田FP


●メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

今日・・顧問料:36,000円が振り込まれました。
今日から来年の8/3までのメール顧問会員になりました。

さっそく、ヒアリングシート(5枚)を
メール添付で送信しました。

がんばって、記入・返信してください。


●相談希望の電話問合せ

年配の男性から・・です。

・経営していた会社を整理した。(売却した)
・これからの自身の資産や生活について相談したい。

そんな内容でした。

驚いたのは・・当事務所を知ったきっかけ・・です。
「電話帳で見ました。」  ・・初めてのケースです。

ここのところ、新規の顧問会員が当事務所を
発見するきっかけは、すべてネットでした。
「ブログを読んで」「HPを見て」・・でした。

電話帳で・・「ファイナンシャル・プランナー」を
探しておられたんですね。
「インターネットはできません。」 ・・ということでした。
その分、説明がたいへんです。
事前知識なしで、電話をされています。

当事務所の立ち位置、考え方、やっていること、料金、
すべてをひと通り・・説明しました。

電話帳で見て・・ということは、当然
他のFP事務所さんにも電話をしていると思います。
( 保険や金融商品を売るFP事務所 )

初期対応は、他の事務所の方が「心地よい」・・と思います。
電話を頂いた「お客様」として、おもてなし・・しますから。

私は・・、
「当事務所に『お客様』という概念は無い。」 ・・とか、
「相談場所は当事務所です。 こちらから交通費を
 かけて訪問することはありません。」 ・・とか、
心地良くない・・ことばかり言っています。

2度と・・電話は来ないかもしれません。  (^^ゞ

私・・個人は、まったくのボランティアです。
( 報酬ゼロ )

来る者は拒まず、去る者は追わず。
必要として頼ってくる人を、「お客様」ではなく
『身内』として徹底的に応援しています。


「 『 お客様 』 でいる限り、有益な助言は得られません。」

商品販売業者は相談者を 『 お客様 』 として扱います。
(儲けさせて頂くから当然)
「業者」が儲かれば「相談者」は損をする、
両者は利益が相反する関係にあります。
『 お客様 』 でいる限り、
本当に役に立つ助言が得られることはありません。








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マイホームも生活設計も、ドンブリ勘定ではダメ!
JUGEMテーマ:家庭


さらに、さらに、理解を深めてから・・。
人生最大のお買い物・・です。



マイホームと生活設計.JPG


メール顧問会員のHさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


家計の現状診断を終えた後・・、
これからマイホーム取得をした場合、
以後のキャッシュフローがどうなるか?
( 夫婦の一生がどうなるか? )

シミュレーションの作成を依頼されました。
以下の内容で・・。

・いくつかの支出項目を減額
 現状診断時点よりかなりの減額になっています。
・マイホーム取得計画
 土地が7500万、建物2000万、諸経費500万円
 頭金は2500万円、借り入れ7500万円

・・で、そのやり取りを昨日の記事にしました。


また、メールをいただきました。



こんばんは。

ブログ拝見いたしました。
早速ご回答頂き有難うございます!

シミュレーションの住宅ローン金利は
2.5%でお願いいたします。
金利は夫担当なので、私は全くの勉強不足です...
(勉強します)
個人的に銀行に申し込んだら金利あがるのかな、
実際にローンを実行する時期は
金利が上昇してるかな...とかいろいろ考えていて
かなり適当に3.3%という数字になってしまっただけです。

やはり金利も土地も建物も、
自分で納得するまで調べないといけませんね。
銀行任せ、不動産会社任せ、ハウスメーカー任せでは
お金が無駄に流れるばかり...

お金だけだったらまだいいですけど(よくないですが)
変な土地買ってしまったりしたら元も子もありません...

私の実家の近くに高圧線の鉄塔があり、
その真下の土地が格安で10棟ぐらい
分譲され即完売していたのですが、
実はその土地、鉄塔だけならいいんですが
数年前に局地的豪雨のときに
車が浮きそうなぐらい水没した場所なんです...。

その分譲された場所が一番低く、
周りの家は少し坂の上にあり更に土台も高いです
(私の実家も)
知らずに買ってしまった方がほとんどだと思います...。
説明の義務はないんですよね...きっと。

私も知らない土地(賃貸で3年ほどしか住んでません)で
探しているので
そういう物件に当たってしまうのではと冷や冷やしています。

ご近所の方から情報収集しないと...。
〇〇〇で発行しているハザードマップともにらめっこです。

あ、また余計な話でした。


また夫と相談して質問させて頂きます。

宜しくお願いいたします。




もう・・少し、慎重に計画してみましょう。

Hさんから依頼を受けたシミュレーション・・、
リクエストされた新条件で
佐々木FPが取りかかりましたが、
私が・・一旦、ストップさせています。


〇生活設計の数値 ( 支出項目 )

 当初の「現状診断」では、しっかりヒアリングをした上で、
 それぞれの支出数値を反映させて資料を完成しています。

 ところが・・今回のリクエストでは、その支出項目の
 いくつかを大幅に減額してきています。
 現実的に本当に大丈夫?・・というほどです。
 基本生活費、趣味・レジャー費、車購入・維持費、ほか。
 ( ものすごい減額!・・になっています )

 確かにこの通りになれば・・数千万円が浮いてきて、
 マイホーム取得に際し・・何の問題もない資料は
 作成できるが、実際・・どうなのか? 
 ( 食べられない「絵に描いたモチ」になるかも )

 ご主人としっかり話し合って吟味した上で、
 もう一度・・具体的な数値をお知らせいただければ・・。
 話し合った結果、大丈夫!・・ということであれば、
 もちろん いただいた数値で資料作成をします。


〇住宅ローン選びと金利

 「住宅ローン金利は2.5%で」・・ということですが、
 まだ・・安易に考えている感がします。

 どのような住宅ローンを選ぶか?・・によって、
 その金利レベルは大きくちがってくるもの・・です。

 ザックリと・・以下のように考えてください。
 『固定金利期間が長いほど、高金利。』
 ・全期間固定 : 2.8%前後
 ・10年固定  : 2.0%前後  
 ・3〜5年固定 : 1%台前半

 変動金利ローンの選択はありえませんが、
 特別な事情がない限り・・3〜5年固定も
 やめておいた方が無難・・です。

 「全期間固定」か「10年固定」か・・は、
 「家庭の事情」によります。
 生活設計で我が家のキャッシュフローが
 ある程度・・正確に把握できている人は、
 ( 「家庭の事情」が将来に渡って見えている )
 判断がかんたんにできます。

 『積極的なくり上げ返済が可能かどうか。』
 ・・が一目瞭然です。

 可能なら・・「10年固定30年返済」のローン
 ・・のように選択して、10年ちょっとで完済してしまいます。
 不可能な状況なら・・安全に「全期間固定」の
 ローンを選んで、着実に返済していくことになります。

 Hさんの場合は、くり上げ返済ができる可能性が
 高いので、「10年固定」でいけると思います。
 ( 具体的なキャッシュフローを作ってから・・ですが )

 だとすれば、金利は・・おっしゃっている2.5%ではなく、
 2.0%で試算していいことになります。
 「10年固定」ローンは売れ筋なので、各行競って
 好条件を提示しています。


〇マイホーム取得の諸費用

 Hさんは、諸経費500万円で・・と言っていますが、
 この数字はどこから出てきたんでしょう?
 工務店に教えられた?

 ドンブリ勘定ではなく、もっと・・きちんと
 試算してみましょう。
 このケースでは、500万円では済まないかもしれません。

 土地の仲介手数料だけでも、約242万円です。
 他に大きなものがゴロゴロしています。
 不動産取得税、所有権移転登記料、抵当権設定登記料、
 火災保険料、融資保証料(かからない場合もある)、
 ・・などなど多額のものがあります。

 一般の顧問会員の場合は、以下のような
 具体的な資料を作成して、OKとなってから
 キャッシュフローに乗せてみる・・という作業をしています。

 〇マイホーム取得日程表
 〇資金計画書
マイホーム資金計画書.JPG

 以下が分かれば・・当事務所で、具体的な
 「資金計画書」を作成することが可能です。
 ・土地価格 ・土地の固定資産税評価額
 ・建築費(外構工事込み) ・住宅の床面積
 ・自己資金の額 ・住宅ローン融資額



H家のマイホーム取得計画・・、できるだけ
現実に近い生活設計資料を作ってあげたいです。


もう少し内容をしっかり詰めてから、
キャッシュフロー・シミュレーションを作成しましょう。


よろしく、お願いします。



Hさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正




今日の佐々木FP


●顧問会員の I さん(50代)
   (相談:ライフプランニング)

今日・・午前、来所されました。
作成したシミュレーション資料の説明。

以前の説明で不要と分かったはずの医療保険、
まだ・・一部・・残しているようです。
「半分・・分かったつもりなんですが、
 やっぱり・・なんか不安で・・。」

改めて・・しっかり説明、今度は分かった?
「洗脳」を解くのは難しい・・特に50代以上は、
アタマが硬直化しています。
( 私も50代・・硬直化進行中・・ )


●メール顧問会員の I さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

記入したヒアリングシートが送られてきました。

午後から・・整理整頓、「再ヒアリング」資料の
作成作業に入りました。








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アリとキリギリス夫婦の危ない?マイホーム計画2
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ハウスメーカーで安くて良い家を?






メール顧問会員のHさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


今日の記事の後半・・です。



メールをいただきました。   ※は、私のコメント。




[5]ハウスメーカーは、大量に資材を仕入れられるから
 安くて良い家が建つ。


   ※これ、住宅業界の代表的なアホバカ・トーク・・です。

    年間着工棟数が多いメーカーがよく言います。
    私も昔・・言っていました。 (^^ゞ 
    ( 元・・大手メーカーの営業部門・・ )

    残念ながら、まったくのウソ!・・です。
    大量仕入れして安くできた分が
    消費者に還元されることはありません。

    どこに消えるか?
    人件費や宣伝広告費、展示場運営費・・等に消えます。

    数多く建てているメーカーは、
    ・建築工事に直接携わる・・以外の人数が圧倒的に多い。
    ・露出の割合が高い。(宣伝広告等に大金をかけている)
    ・・ので、建築工事の「経費」の割合が高くなっています。

    その「経費」(粗利益)の割合は・・、
    ・大手メーカーは、40〜50%
    ・中堅どころは、25〜35%
    ・年間着工が数棟の工務店は、20%
    ・・といった感じです。

    建築価格の高低の差は、
    資材の仕入れ価格などはあまり大きな要因ではなく、
    『経費率』が非常に大きい決定要因になっています。

工務店で同じ材料で建てようとしたら
原価が上がってしまい結局高くなる。 
と友人にいわれたことがあるのですが...実際どうなのでしょう?


   ※今月・・着工している顧問会員のYさん。

    同じ条件で住宅会社4社で見積りしてもらいました。
    23.6坪の小さなカワユイ家・・です。
    ・A社 : 1,470万円
    ・B社 : 1,495万円 岩手では1〜2を争う着工棟数
    ・C社 : 1,200万円
    ・D社 : 1,200万円

    『経費率』の差が、約300万円の価格差になっています。
    小さな家でも、簡単に300万円も差がつきます。

    このB社・・見積り提示の時に胸を張って言っていました。
    「着工棟数が多く・・資材の大量入荷が可能なので、
     資材や設備を安く提供できます。」 
    ・・その分、どこ行った?  
    建築価格を決めるのは、「資材代」ではなく「経費率」です。

    Yさんはもちろん、1,200万円で契約・・建築中です。


確かに住友林業とかのトップメーカーの
質は良いとは思うのですが。
(私の実家も住友林業です)

   ※住友林業

    顧問会員の I さんは、数年前にマイホームを
    建築して住んでいます。

       ★楽天ブログの「武田つとむFP事務所」の
        「生活設計後の実行支援」の
        「マイホーム事例(写真)」の
        「顧問会員の I さん(50代)宅」・・参照。

    その当時・・あちこちの展示場を見て廻って、
    I さんは住友林業の家が一番気に入りました。
    「住友も見積りを取ってみたい。」・・と言っていました。
    住友林業も他の大手メーカー同様・・『経費率』が高い
    ため価格が突出して高い・・ということを本人は知りません。

    住友林業の営業マンを当事務所に呼んで確認しました。
    できている住宅プランを見せて・・
    「これ・・お宅でやると、5〜6千万円ですよね?」
    「あ・・はい、そのぐらいになります。」
    約70坪の家です。 大手メーカーならそうなります。

    I さんは・・3社による提案競争の結果、
    外構工事込みで・・3,500万円で建築しました。
    ( 大手メーカーは、同じ土俵で勝負はできません )



[6]ハウスメーカー
(住林・三井・大和・旭化成・積水とコンタクト中)が
どうしても信頼ができません...


無駄な行動が多くて人件費高すぎでは? ※その通り!
見積書がいい加減すぎ!
家づくりの話なんてほとんどしてくれません。

最近は「土地のご契約できそうですか?(まだですか?)」
「ローン仮審査しませんか?(ホントにお金あるの?)」
の電話の嵐。

あ、質問じゃなくて愚痴でした。  ※はい、はい。

   ※大手メーカーから選ぶ

    規模が大きい家の場合、1千万円単位で損をします。
    小さい家でも数百万円、『経費』で消えます。

    それが・・価格差だけでは済みません。
    その差額分・・余分に住宅ローンを組むので、
    その利息負担が上乗せになります。

    価格差が500万円だとしたら・・、
    上乗せ利息はザックリと・・200万円、
    合計で700万円も余計なお金を払います。

    大きな家なら簡単に1〜2千万円にもなります。
    これも・・お金の「たれ流し」です。
    生命保険等とちがい、一瞬で確定する「たれ流し!」。
    ( 恐ろしい・・ )



[7]ハウスメーカーの提携ローンは比較的通りやすい
と聞いたのですが、そうなのでしょうか?


   ※はい・・これも、住宅業界のアホバカ・トークです。

    住宅屋さんの・・客をつなぎとめるためのトークに
    過ぎず、まったくのデタラメです。
    個別の金融機関は、住宅ローンを獲得したくて
    ウズウズ・・しています。
    ( 低リスクで、こんなに儲かる商品はない? )


また、提携ローンではない場合、
個人的に銀行と金利の交渉はできるものなのでしょうか?

   ※当然です。 「素人が交渉?」・・と考える必要なし。

    複数の銀行と話をしていることを
    しっかり伝えた上で、相談(交渉?)しましょう。
    銀行は・・「ぜひ、当行の住宅ローンを!」
    ・・と、条件面でがんばってきます。
    それぞれに・・必死にがんばらせればいいんです。

    それぞれが好条件を提示してきます。
    ( 何もこちらから交渉しなくても )
    あとは・・一番いいところを選びましょう。


三井ホームで仮審査(8500万円の借入)は通りました。
でも今は地元の工務店と契約をしようと考えていますが
その場合は個人的に銀行に出向いて
ローンを組まないといけません。
7500万円のローンが通るのか、
また、金利は提携ローンと比べて割高なのではと心配です。

   ※何も心配いらない。

    Hさんが当事務所に依頼してきている
    シミュレーションの資料の住宅ローンは、
    「30年返済 金利3.3%」になっています。

    これ・・高すぎ・・です。

    何をもとにした数字かわかりませんが、
    もっと視野を広げてみましょう。
    提携ローンの金利? ・・だとしたら、
    なんにもお得ではありません。

    フラット35で・・全期間固定金利でも、
    2.82%です。 ( 7月実効金利 )



以上長くなりましたが、分かる範囲で結構ですので
ご意見・ご回答を宜しくお願いいたします。


   ※以上・・長くなりましたが、分かる範囲でお答えしました。
    追加で質問がありましたら・・またどうぞ。




Hさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
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〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。