50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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お母さんの今後の生活のために、土地を売りたい
JUGEMテーマ:家庭


以外に、思い通りにはいきません。
価格設定や、かかるコストや・・。




土地を売りたい.JPG

メール顧問会員のHさん(50代)
   (相談:ライフプランニング)


Hさんは岩手出身ですが、お住まいは首都圏です。


実家には・・お母さんが1人で住んでいます。
お母さんの生活の足しに・・と考え、
使っていない土地(お母さん所有)を売ることに
親子で決められた・・ようです。

時々帰省されているようで・・、

3月末に・・事務所に初めておいでいただいて、
その土地の売却相談を受けました。
その時点では、売却価格等の具体的な話までは
していませんでした。

それっきり・・しばらく、音沙汰がありませんでした。



メールをいただきました。


   Hです。
   近いうちにに帰省したいと思いますが、
   その際うかがいたいと思います。
   土地売却の件、進展がありそうでしょうか?



私のお返事メール・・です。


こんにちは。
お会いした直後に、現地を確認しました。

売りに出すにあたって、
打ち合わせ事項がいくつかあって、
またこちらににおいでになるのをお待ちしていました。

不動産の売却は、打ち合わせをして
内容を詰めてからでないと
勝手に動き出すことはできず、
そのまま保留にしています。

打ち合わせしたい事項は、以下です。

1 売り出し価格
 ご自身で作られている資料の価格(希望価格)と、
 現実に取引されるであろう価格には、
 かなり開きがある・・と感じています。
 取引は、売主と買主の合意で成立します。
 近隣の大規模ニュータウンの面積等同条件の区画と
 比較してみて、価格が同じであれば・・一般的には、
 購入予定者はニュータウンの区画を選びます。
 ( 価格が高ければ、検討もされません )

 ですので、売却価格は慎重に決める必要があります。

2 売りに出せる状況作り
 現在の土地は、うっそうとしたヤブになっています。 今の
 状況のままでは、購入を検討する商品にはなっていません。
 購入検討者は、他のきれいな宅地を選びます。 
 「土地」として売り出すためには、
 他と同じきれいな「更地」にする必要があります。

 その作業を業者に依頼すれば当然、
 先行してお金がかかりますが、
 売るためには最低限必要なことです。

 もし・・よろしければ、今度おいでになるまでに
 業者から見積りを取っておきますが、
 どうでしょうか?

上記のような内容が整ってから初めて、
売りに出すことになります。  よろしく、お願いします。



また、メールをいただきました。


   ご回答ありがとうございます。
   打ち合わせ事項について、以下のようにお願いします。

   1項:相場額がどのくらいでしょうか?
   2項:見積もりをお願いします。

   以上よろしくお願いします。



私が送ったメール・・。


こんにちは。

〇除草・伐採・抜根等の見積りは、業者さんに依頼しました。

〇売却価格の考え方
 ・近隣の坪単価
   隣りの「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件(東西道路)の
   区画の価格は、坪当たり≒21万円です。
 ・固定資産税評価額
   「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件(東西道路)の
   区画の評価額は、平米当たり44,430円です。
   売却予定地の評価額は、平米当たり40,360円です。
 ・土地のサイズ
   「長橋台ニュータウン」の売り地は、ほぼ60坪前後です。
   ( 購入しやすい宅地サイズに設計されています )
   売却予定地の面積は、120坪です。   
 売却予定地の単価を計算すると・・
   21万円 × 40,360/44,430 = 19.08万円/坪
 ・・ということになり、土地価格は
   19.08万円 × 120坪 = 2,289.6万円
 ・・ということになりますが、
 土地のサイズが大きいために、そう単純にはいきません。

 ☆大きな土地を探していて2,300万円も出せる人は、
   元々数が少なく、広い範囲から探し、選び出します。
   ( 現実的ではありません )
 ☆約60坪ずつの2区画で売却するのが現実的かと思います。
   ただ・・その際は、土地の分筆測量・登記が必要になり、
   費用負担が発生します。 
   ( ご依頼があれば見積りを取ってみます )

・・と、このような打ち合わせを、お会いできた時に
しようと思っていました。  よろしく、お願いします。



またまた・・いただいたメール。


   ご連絡ありがとうございます。
   土地の分筆・登記の見積もりをお願いします。

   できれば一括で売却を希望しますが、
   たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却
   ということはできないでしょうか?

   明日27日、〇〇時頃〇〇着〜29日〇〇時頃〇〇発
   の予定で帰省の予定です。
   会って相談できるでしょうか?
   以上よろしくお願いいたします。



私からのメール・・。


こんにちは。

>できれば一括で売却を希望しますが、
>たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却
>ということはできないでしょうか?

できます。  ・・が、その際は
受け入れ難いほどの「低い価格」になってしまいます。
不動産取得税・不動産譲渡所得税・
測量分筆登記料・利息相当額・業者利益
その他もろもろが計上されるので、
「買い取り価格」は受け入れ難い数字に・・。

長くなりますので、お会いした際に説明します。

   ・・ 中 略 ・・

よろしく、お願いします。




不動産を売る・・というのは、なかなか大変です。

現実は・・思い描いている価格より安かったり、
気が付かない下準備や税金等が
以外に大きなコストになったり・・。


明日・・土曜日か、月曜日に来所いただいて相談、
・・ということになりそうです。





今日の佐々木FP


●銀行へ
   今日支払いがある現金を下ろしに・・。

●顧問会員のHさん(60代)
   (相談:ライフプランニング)

   住宅ローン繰上げ返済のシミュレーション作成。
   キャッシュフロー表とグラフ。

●メール顧問会員のOさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)

   再々ヒアリングを終えて、( 再々々までは行かず )
   現状診断資料・・作成作業。

   まだ・・企業年金の情報が届いていませんが・・、
   キャッシュフロー表が・・老後まで見えてきました。
   まだ、ご本人に知らせる前なので、
   内容はナイショ・・です。



今日の武田FP


●顧問会員のHさん(60代)
   (相談:ライフプランニング)

   午前中においでいただいて・・相談。

   ご本人の口から出るグチをかいくぐって、
   話を前へ進めるのがタイヘン・・です。  (^^ゞ

   ローン3本を抱えていますが、その内の
   1本の返済月額が15万円です。
   これが消えてもらえば・・精神衛生上も
   非常に助かります。
   生命保険の解約で原資ができています。
   佐々木FPが作った繰上げ返済のシミュレーションで、
   将来のキャッシュフローを確認。

   いい感じ・・になってきました。

   家計の支出項目には、税や社会保険があります。
   それらの最新の通知が来るのが、今の時期です。
   所得が少なくなっているHさんの場合、
   税や社会保険も額が減っていると予想されます。
   ひと通りそろったら、持参いただいて
   シミュレーション・キャッシュフローに乗せます。

   もっと、いい感じになることを期待して・・。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
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土地の契約と代金支払い、すべて1度で終了!
JUGEMテーマ:家庭


売主さんは、堂々と遅れてきました。(^^ゞ






顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


今日・・午前10:30、北日本銀行〇〇支店にて
( 購入土地の近くの支店 )
土地の売買契約と決済引き渡し・・を行ないました。


私が1番先に到着して待ちました。
司法書士さん、売主側のA不動産さん、買主のYさん、
・・の順番に到着してきました。

時間になっても、売主さんが・・現れません。

A不動産さん・・落ち着かない様子・・です。
外で電話連絡をして帰ってきて・・
「・・時間を勘ちがいされていた・・ようです。」

ぼぉ〜〜っと、待っていてもしょうがないので、
売主さんがいなくてもやれる作業を・・
ということで、買主さん側の
土地の所有権移転登記に必要な作業を・・。

司法書士さんに「住民票」や「免許証」を渡しました。
( 本人確認書類ということで・・「免許証」のコピー )

重要事項説明書や売買契約書は、
前もって・・私がYさんに説明、署名・押印は
済ましていたので・・結局、手持ち無沙汰・・です。


ほどなく・・年配の売主さんが、胸を張って登場。
( 遅れて申し訳ない・・の雰囲気ナシ )


ここから先の手続きは・・、
1 売主さんが、重要事項説明書・売買契約書に
  署名・押印。
2 売主さんが、移転登記書類に署名・押印。
  ( 司法書士さんが用意してきている )
3 売主さんが司法書士さんに移転登記書類を渡す。
  ( 登記済権利証・印鑑証明・本人確認書類 )
4 司法書士さんの・・「全て整いました。」の言葉で、
  買主のYさんが、お金を渡す。
  ( 土地代金、固定資産税の按分代金 )

・・売主さん側の作業が多いんです。
むしろ先に来て、作業を進めてもらっていれば、
全体でも30分もかからずに済んだんですが・・。

   ※一般的な土地取引

    一般的には2段階で取引を行ないます。
    1 売買契約 : 手付金の授受
      ・・ 1ヶ月ほどの間が空いて ・・
    2 決済・引渡し :
      ・売主は移転登記必要書類
      ・買主は残金
      それぞれ準備して、同時に履行。


結局・・時間はかかりましたが、
取引は無事に終了! ・・しました。

司法書士さんは・・さっそく、法務局へ登記申請に。
( 所有権移転登記でYさんの所有に )
おおよそ・・10日後ぐらいに、
Yさんの自宅へ「登記済権利証」が郵送されます。


その足で・・Yさんと私は、購入土地へ・・。
境界杭等を再確認した後、
車を連ねて・・「別の土地」を確認しに行きました。

   ※別の土地 = Yさんの元々の所有地

    地理的に・・この土地に建てるつもりはなく、
    新たに今回の土地を購入しました。
    「別の土地」はこれから売却する予定です。
    建築費の一部に充当するか、住宅ローンの
    繰上返済の原資にする予定・・です。


さあ! これからマイホームの間取りほかの、
プラン作りに本格的に入っていきます。



Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し・
土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始




今日の佐々木FP


メール顧問会員のWさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)

再ヒアリングの資料が、メール添付で帰ってきました。
提出書類も・・郵送で送られた・・ようです。

佐々木FP・・、現状診断資料の作成、
どんどん作業を進めています。
ひょっとしたら、明日いっぱいで終了!
・・かもしれません。

かなり・・早く進んでいる・・方です。
顧問会員によって、個人差があります。


Wさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか

   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

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私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
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Posted by 武田 つとむ
Category : ■不動産
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バタバタッと土地購入決済の段取り・・終了
JUGEMテーマ:家庭


「うちは場所の提供だけ・・ですか?」



〇〇銀行.JPG


     ※事務所の赤いチューリップ

      おととい・・自宅の庭に咲いていた
      チューリップを持ってきて、
      佐々木FPに生けてもらいました。
      
      いいアクセントになっています。
      ・・が、今日はその3つの赤い花が・・
      ヨコに向かって咲いています。
      ( チューリップじゃないみたい・・ )
      普通・・上に向かって咲きますよね。
      花瓶だと・・茎がへたってくる・・?



顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


これから・・土地を購入して、
マイホームを建築しようとしています。



土地の売買決済は・・銀行等の場で、
売主側、買主側が一同に介して行ないます。

     ※土地の売買 普通は・・
      まず、価格の1/10以下の手付金を
      払って、売買契約を行ないます。
      1ヶ月後ぐらいに・・残金を払って
      登記に必要な書類を受取って
      決済終了・・ということになります。
      残金決済段階で、司法書士さんが
      立ち会って、その日の内に登記申請します。

      今回のYさんのケースは、土地価格も
      小さな金額なので、2回に分けず
      1度で契約と決済を行ないます。


日時だけ決まっていて、場所はまだでしたが、
今日・・Yさんから連絡をいただきました。

「〇〇銀行〇〇支店でお願いします。」

     ※決済を銀行で行なう理由
      多額の現金を持ち歩かなくて済む。
      買主の口座があって、支払う金額が
      入っていればOKです。
      目の前に現金を置かなくても・・、
      振込み手続きで事が済んでしまいます。


さっそく、当日の段取り・・です。

まず・・その〇〇銀行へ電話。

武田FP
「5/11の月曜日、場所をお借りできればと思います。」

〇〇銀行
「うちは場所を提供するだけですか・・?」

     ※銀行員の言葉の裏の思い
      「うちの住宅ローンを利用するとか、
       何か金融商品を買うとかしないで、
       場所だけ貸して・・ということ?」
      ・・のようなことが暗に・・伝わってきます。

武田FP
「はい、そうです。 申しわけありませんが、
 よろしく、お願いします。」

申しわけありませんが・・キッパリ。


次に・・売り手側のA不動産さんに電話。

武田FP
「5/11、10:30、〇〇銀行でお願いします。」

A不動産さん
「はい、了解しました。」


そして・・司法書士さんに連絡。

武田FP
「決済取引がありますので、お願いします。
 5/11、月曜日、10:30、〇〇銀行です。」

司法書士さん
「はい、分かりました。設定もありますか?」

     ※設定
      抵当権設定登記・・のこと。
      ローンを利用する場合に発生。

武田FP
「いえ、キャッシュで購入なので、
 設定はありません。」

司法書士さん
「移転・・だけですね?」

     ※移転
      所有権移転登記のこと。
      売主から買主への所有権移転。

武田FP
「そちらで必要な資料は何でしたっけ?」

司法書士さん
「契約書をファックスしてもらえば・・いいです。」

まだ契約していないので・・、
登記事項証明書(登記簿謄本)と、
買主の住所氏名を書いてファックスしました。

     ※司法書士さんが欲しい情報
      売主・買主の住所氏名と
      売買物件の内容。
      登記事項証明書で、買主の住所氏名
      以外のことがすべて分かります。


しばらくして・・司法書士さんから
「売主さんの住所は・・移動はない・・ですよね?」

武田FP・・、売主さんのことはまったく分かりません。
⇒売主側の不動産屋さんに確認・・。
⇒司法書士さんへ連絡・・。



当日の関係者への段取りのほかに・・、
Yさんが当日用意する金額を整理整頓・・。


・土地購入代金
・契約印紙代
・登記料 ( 司法書士報酬を含む )
・売買仲介手数料

・・といったところです。



すべてが・・当日の午前で終えられるよう、
あらかじめの段取りが重要・・です。



Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる

   4 土地探し・土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始








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Posted by 武田 つとむ
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土地の売買・決済、日取りを決めるのが難しい
JUGEMテーマ:家庭


仏滅はダメ、火曜・金曜はダメ、・・。






顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


住宅ローンの仮申込みは、審査の結果・・OK。
購入予定地の契約日程の調整に入っています。


・・が、なかなか簡単に決まりません。

   ※売買契約と決済

    土地の売買・・普通は、
    1 売買契約:手付金の受け渡し
    2 決済:登記書類と残金の交換
    ・・で、完了します。
    1から2までは、1ヶ月前後。


今回・・Yさんのケースでは、
売買と決済を同時にやろうとしています。
1回の手続きで終了させようということです。
( 売買金額が小さいため )

その際・・メンバーはどうなるかというと、
・売主 ・売主側不動産業者
・買主 ・買主側不動産業者(当事務所)
・司法書士

その際・・場所はどうなるかというと、
・銀行 ・・等の金融機関
 ( 現金を持ち歩かずに済む )
 基本的に・・その営業時間内になる。

その際・・時間帯はどうなるかというと、
・午前 ( できれば・・ )
 その日の内に土地の名義を買主に移転登記。
 司法書士さんが法務局へ登記申請。


あとは・・月日をいつにするか?
・・なんですが、これがなかなか決まらない。

Yさん ( 買主 )
「できれば・・大安、仏滅は避けて。」
「連休は、仕事でいそがしい。」
「日時を約束しても、突然の仕事でダメ・・も。」

売主 ( 不動産屋さんから聞いた話 )
「連休は予定がある。」
「火曜と木曜はダメ。」


収拾・・つきません。
5/11の週になるかも・・です。


最悪の場合、買主のYさんが不在でも
取引を完了させる方法はあります。

あらかじめ取引場所の銀行を決めておいて・・、
あらかじめ振込み用紙に記名・捺印して
銀行員にお願いしておいて・・は、可能です。

契約関連書類は、事前に押印しておきます。
( 重要事項説明も済ましておきます )



一生に何度もあることではないので、
ご本人不在! ・・は避けたいですが。




今日の佐々木FP

メール顧問会員のYさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

再ヒアリングで記入して送り返された資料を
チェック、・・再々ヒアリングの資料完成!

武田FPが・・メール添付で送信!

佐々木FP
「あ・・ちょっと待ってください?
 もう・・送っちゃいました?」

さらに修正部分がありました。
もう一度・・資料作成、今度こそ完成!
( メール添付で送信しました )


Yさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか

   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



今日の武田FP

顧問会員のTさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

今日・・午前、ご夫婦&チビ×2・・の4人家族で来所。

家計の現状診断の説明・・です。
16ページほどの小冊子をお渡しして。

検証の結果、生命保険は全くいらない家計です。
なのに・・毎年〇十万円の保険料を払っています。
( 正確には・・たれ流している・・と言います )

   ※実は・・
    昨日の記事は、T家のお話・・でした。
    「計算の結果、たっぷり加入中の生命保険は不要」
    ご本人に説明する前だったので、
    イニシャルは伏せていました。

資料を持ち帰って、ご夫婦でじっくり読んでもらいます。
新たなシミュレーションの依頼があれば、
また・・資料作成をします。


Tさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか

   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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Posted by 武田 つとむ
Category : ■不動産
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相続対策?自分年金?プチ・アパート経営のお話
JUGEMテーマ:家庭


「アパートで自分年金を」・・で、だまされないように。







顧問会員のNさん(80代)
   (相談:金融資産・不動産運用設計・相続設計)


Nさんは、2ヶ所に「プチ・アパート」を所有しています。

以下の写真が・・その内のひとつです。
プチ・アパート・・、かわいい・・でしょ。
( 一般の宅地サイズの土地で可能・・です )


N apa 10% 1

N apa 10% 2 



Nさんの保有資産は圧倒的に金融資産が多い・・です。

元々金融資産を億単位で保有しているので、
相続が発生すれば大変な相続税を負担することになります。

相続財産の評価額を少しでも減らしたい場合に・・
「お金の置き場所を変える」という方法があります。
金融資産は原則額面通りの評価ですが、
同じ金額が不動産に変わると、何割かの評価減になります。

このアパート建築は、Nさんのキャッシュを
土地・建物(アパート)に置き換えたものです。
資産評価を減額できて、家賃の累積で納税資金準備もできます。


「プチ・アパート」
マイホームサイズの小さな土地を購入して、
上下2世帯だけの小さなアパートを建築しました。

サイズが小さいことのメリット
・相続後の資産分けが容易。:大規模アパートは分割が難しい。
・売却が容易。:将来・・事情が変わって手放すことになっても、
          総額が小さいので売りやすい。

1LDK−2世帯  
それぞれの世帯が車を2台ずつ駐車できます。
ザックリと要約すると、土地代1,500万円、
建築費(諸費用込み)1,500万円、・・合計3,000万円。
家賃収入・・11万円/月、132万円/年   
( 建築業者3社で提案競争 )

Nさんはこれと同規模のプチ・アパートを、
同時期にご自身所有の小さな土地に建てました。
(キャッシュで)
なので、家賃収入はこれら2棟のアパートで・・
4年間で1,000万円を越えます。  (^^ゞ
( 永遠にこの状況が続くわけではない・・ことに注意、 
  時間の経過とともに効率は必ず落ちます )



Nさんの場合は相続対策ですが・・、
アパート経営は「自分年金作り」としても有効な手法・・です。
毎月・・一定額の収入があると、非常に助かります。

・・が、業者(建築・金融)まかせはお勧めできません。
その理由は・・、

1 大規模事業になりがち
   建築業者は規模が大きい建築ほど儲かります。
   金融業者は規模が大きいローンほど儲かります。
   規模が大きいほど、本人のリスクが高まります。

2 建築工事費が割高になる
   大手業者は当然・・経費率が大きく価格も高い。
   さらに・・お任せでは市場原理が働かず高い買い物に。
   収益事業で工事費が高いことは、経営上致命的。

3 家賃保証や一括借り上げで損の上塗り
   初期のコスト負担が、とんでもなく多額になる。
   立ち上がり時点の保証金額が継続する・・のではない。
   保証を求めれば負担が伴うのは、どの分野でも同じ。



『自分年金を作るアパート経営』
・・を堅実に行なうためには、以下のように考えましょう。


1 小規模で充分
   月・・10〜15万円の確実な入金があれば充分です。
   状況が変化した時でも、売却がしやすい・・です。
   ただし・・1世帯2台の駐車場は確保しておきましょう。

2 現金でやる ( あるいは・・できるだけ少ない借金で )
   「借金が相続対策になる」・・は、マチガイです。
   利息負担は以外にばかにならない・・です。
   怪しげな金融資産に投資するよりは、堅実です。

3 「まとめて借り上げ社宅」・・は、やらない
   社宅として借り上げてもらうと安心感がありますが、
   その会社の状況によっては一気に空室になるリスクが。
   ある企業の社員に依存するポジションは避けたい・・です。

4 だれかに任せることはしない
   建築業者にお任せ・・は、もちろんダメ。
   不動産業者・・も、懇意にしている業者を紹介するだけ。
   裏で「紹介料」が払われる。(その分が経費に上乗せ)

5 複数の業者に見積りを依頼
   収益物件を造るのだから、無駄な経費は払わない。
   市場原理を働かせて、リーズナブルに建築しましょう。
   できれば・・3社以上に見積りしてもらいましょう。


・・で、
安価に建築できれば、収益は向上します。

環境の良いところに50〜60坪程度の土地を
持っている人は、建築費1,500万円程度で
プチ・アパート経営が可能・・です。

あるいは・・ある程度の現金がある人は、
Nさんのように・・小さな土地を買ってやっても、
3,000万円前後で・・可能です。


・・が、
立ち上がり時の収益は、ずぅ〜〜っとは続かないことを
織り込み済みで・・考えておきましょう。


当然・・入居率は落ちるものです。
一旦空けば・・埋まるのに時間がかかるようになります。

10年先、20年先、・・同じように儲かるわけがありません。
「収入は、8掛けまたは7掛けで充分。」
・・程度に考えて経営していけば、ストレスも溜まりません。



Nさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正









《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
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Posted by 武田 つとむ
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土地を買いたい♪ 気迫は前面に出さない方が・・
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気迫を前面に押し出して・・・頑張ります!






メール顧問会員のAさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)


マイホーム建築に向けて・・、
ある土地の購入を検討中です。


昨日(1/20)のブログ記事 参照。
『 「ここでも良いかな」・・という土地が見つかった 』



また・・メールをいただきました。
( グリーン文字★は、私のコメント )



武田様

ご回答ありがとうございました!^^
現在話を聞いている2、3の工務店さんに
一度土地を見てもらおうと思います。

   ★ぜひ、工務店は・・できるだけ多く
   比較検討してください。
   できれば・・5社ぐらい。
   色々なところの話を聞いている内に
   自分の目が肥えてきます。
   ・自身を持って選択できるようになります。
   ・お得な価格で建築できます。

   
住宅ローンの比較検討もしなくては・・・

(当たり前ですが)土地の購入は初めてなので
商談は緊張しそうです^^;
「この土地を買いたい」という
気迫を前面に押し出して・・・頑張ります。

   ★前面に押し出さない方が・・いいかも。

   状況が正確に把握できていないので、
   確定的なことは言えませんが・・、
   土地購入に関する一般的なお話を・・。

   不動産屋さんが売買の仲介ではなく、
   その土地の売主の場合、
   さらには・・宅地造成してからなかなか
   売れないで残っていた土地の場合は、
   「買いたい♪」・・という気迫は前面に
   押し出さない・・方がお得です。
   ( 同時に購入希望者がいる場合は別 )

   売れずに残っている土地に関して
   問合せをもらえば・・、
   「おっ、なんとかこのお客さんで決めたい。」
   ・・と、不動産屋さんは考えます。

   「どうしようかな〜、あっちの土地とこっちと
    どっちがいいかな〜?」
   あるいは・・、
   「今・・土地を買ってしまって、大丈夫かな〜?」
   ・・とか・・お客さんが迷っていたりすると、
   「少々値引きをしても、このお客さんで決めたい。」
   ・・のような発想を、不動産屋さんはします。

   せっかく、お客さんが現れました。
   このチャンスを逃がすわけにはいきません。

   不動産屋さんは、土地を購入して宅地造成・・
   結構な借金をしている可能性があります。
   その「金利負担」から早く開放されたい、
   そのようなケースがけっこうあります。

   なので・・気迫を前面に押し出すと・・、
   せっかくの値引きのチャンスを自らつぶす
   ・・ことにもなりまねません。

   なので・・あくまで検討中というスタンスで・・。

   このことは、対・・不動産屋さんだけでなく、
   対・・工務店でも同じことです。
   「もう・・あの土地で決まり♪」・・という態度は
   見せないことです。
   工務店と不動産屋さんは、時に深い繋がりが
   あったりして、情報が筒抜けになります。


高気密高断熱住宅であるKさんのお宅、
素敵ですね!
私たちも出来る限り家づくりを頑張って
快適な住宅の施主になりたいです。

   Kさんの場合は、かなりマニアック?・・。
   断熱性能を突き詰めれば・・あのように
   開口部(窓等)が小さめな、独特な特徴の
   外観の家になります。

   あそこまで・・性能数値にこだわった家は、
   当事務所では・・Kさん宅1棟だけです。
   他の方々でも・・「充分暖かくて快適♪」
   ・・と、満足しています。


数々のアドバイス本当にありがとうございました。
また今後ともよろしくお願いしますm(._.)m

   不動産屋さんや工務店のペースに
   振り回されないように・・慎重に。

   今後の経過・・楽しみにしています。
   がんばれ!




Aさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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Posted by 武田 つとむ
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なんか危なっかしいなぁ〜・・土地購入は慎重に。
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測量前の契約? 契約時に仲介手数料?
・・はぁ?







顧問会員のXさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)


Xさん・・、長い間・・土地を探していました。
当事務所からもいくつもの物件を紹介してきました。

ここにきて・・Xさんの知人を介して

良さそうな物件が出てきました。
購入する方向で話を進めているようです。




相談のメールをいただきました。
( グリーン文字は私のコメント )



うちが全部買うからってことで、
先に半分ずつ買うっていう方のお話は
断ってくれたそうです。

     ハナシですよ・・話。( 真に受けないこと )
     そういうことにした・・可能性が高いので、
     すなおに感謝する必要はない・・ですよ。

     土地が大きいので分割して2人の客を
     つけようと苦労していて・・1人は決まったけど
     もう1人が・・のような状況のところに、
     おあつらえ向きにXさんが登場! 
     ・・これが真実に近い。不動産業・・そんなもの。


先に買うとなっていた方達が、
記載通りの坪〇〇万で買う予定でしたので、
状況的に値引きは難しいとのことで、
このままの価格になりそうです。

いちおう10%くらい引いてもらえないかと
交渉はしているのですが難しそうで・・・
夫がせめて消費税分だけでもと頼んでみるか、
と言っているところですが・・・
夫は値切り下手なので、たぶん無理かと思います^_^;

     値引きの余地は、当然にあります。

     半分を買う単価と、まとめて買う単価では、
     後者が安いのは常識です。
     「安くして。」・・要求するのは、当たり前です。
     「安くしなきゃ買わない。契約しない。」・・ぐらい、
     強く出て当たり前。 ( こちらが客・・なんだから )

     さらには、当初・・分割して売る予定だった
     のであれば、そのための分筆登記費用
     価格に計上していたはずです。
     1人でまとめて買うのですから、少なくとも
     その費用分の負担は無くなります。



それと、幾つか急ぎで確認事項がきましたので、
アドバイスをお願いします。

1 「土地の名義人を夫婦にするか、旦那様のみにするか」
  と問い合わせがきたのですが、
  夫のみで特に問題ありませんよね?

     問題ありません。 

     資金のすべてを夫が負担する場合、
     たとえば・・半分の名義を妻・・にすると、
     夫から妻への相当額分の贈与があった
     ということになり、贈与税の対象になり、
     ムダな税負担が発生します。


2 手付金額約〇〇〇万円+仲介手数料×1/2(約〇〇万円)
  の用意をお願いしますとのこと。

  まだ土地の測量など終わっていませんが、
  手付金額っていうのは、一般的にむこうの言い値を
  こちらが用意するものですか?

  10%くらいなので、普通の金額だとは思うのですが、
  まだ土地の測量も終わってないのに〜、
  なんて思いまして^_^;

     ・手付け金の額は妥当。 10%以内が一般的。

     ・仲介手数料は、すべての取引が安全に終了してから
      「お世話になりました。」・・と、全額を払うのが一般的。
      ( 契約時に、仲介料は払わない )

      今回のケースのように・・仲介手数料を契約時に
      半額支払うと、損をする可能性があります。

      契約時点で半額を取るケースでは、もし・・途中で
      トラブルがあって決済・引渡しに至らない場合でも、
      払った仲介料(半額)は戻らない
      ・・と契約書にうたう・・業者に都合のよいケースが多い。
      ( 仲介業者は取りっぱぐれがない )

      消費者はあらかじめ契約書を読むことはなく、
      契約の場でその事実を知る・・ことになる。

      「仲介手数料は、すべて終わって・・土地が
       自分のものになってから支払います。」
      ・・と、こちらjから条件をつけてもOK。
      ( それが一般的なんだから・・当然 )
 

3 来週以降で契約終結に都合よい日を
  教えて欲しいとのこと。
  うちはまず測量が終わってから考えようと
  思っていたのですが・・・
  やっぱりこれも、測量が終わらなくても、
  もう買うとなっている話だから、
  日程とか決めちゃわなければいけないんでしょうかね??

     「測量が終わって面積が確定してから契約します。」
      ・・と主張することが妥当。( 契約が来年になろうが・・ )

      登記簿上の面積と実測の面積とがちがうことが
      よくあります。
      その際に・・どちらの面積で契約するのか?
      これも、契約時ではなく・・事前に決めておく
      必要があります。

      今回のように・・契約をあおって急ぐ業者の場合は、
      「面積は登記簿による」という方法を取ると思います。
      後から出てくる測量結果に・・金額を左右されないように。

      そのような契約であれば、測量の結果・・実面積が
      かなり小さい場合でも、契約金額に影響しません。
      その場合Xさんは、実際に損をするか、あるいは
      心理的に損をした気分に・・なったりします。

      測量が終わって、すべての状況が整ってから
      契約すればいいことです。 ・・それが当たり前。

      業者は、12月契約! 仲介料〇〇万円入金!
      ・・を前提にコトを進めている。
      業者のペースに乗る必要は、まったくない。




なんとも・・危なっかしく感じてしまいます。

私の手の届かないところで、コトが進んでいます。
損をしたり、トラブルになったり、しなければいいですが・・。




Xさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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Posted by 武田 つとむ
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土地探し、二兎を追う者は一兎をも・・になる?
マイホーム建築に良さそうな土地が・・。






顧問会員のHさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


以前からマイホーム建築用の土地を
探していましたが、なかなかいい土地が
出てこない・・そんな状況が続いていました。


ところが・・ここに来て、
これからのミニ宅造地が2ヶ所・・出てきました。
1 希望学区ではないが、生活至便性良好。
2 希望学区内で、一番おいしい区画は決定済み。

金曜日、Hさんへファックスしました。



・・で、今日・・電話をいただきました。

1・・は、やはり学区を優先したくて・・パス。
2・・であれば、面積が大きくて南面道路の区画。

Hさん
「私・・野菜作りをする人・・なんですよ〜。」


そこで決まり! ・・かと思ったら、

Hさん
「去年・・話に出てきた造園屋さんの土地、
 近所の人に聞いたら・・
 『養生している木を抜き始めているので、
  そろそろ売ることになったようだ。』
 ・・とみんなでウワサしているようです。
 そちらの確認もお願いします。」

土地の所有者が・・「売る」とは言っていない時期に、
「あそこならいいね〜。」
・・と(勝手に?)思っていた土地です。


単なるウワサに過ぎないのか?
事実・・売りに出るのか?

さっそく・・Hさんが住んでいるところの
B不動産さんのSさんに連絡しました。
売る意思があるかどうかの確認を依頼・・です。

Sさん
「あぁ・・そういう情報があるんですか。
 知りませんでした。ありがとうございます。
 確認してみます。」

武田FP
「結果がどっちでも、早めに確認・連絡を
 お願いします。」


私が・・「早めに」と言っているのは、
こちら土地のの売る意思の確認にモタモタしている間に、
2の造成地の気に入った区画が他の人で決まり!
にならなければいいな・・の思いからです。

特に・・土日をはさんでいます。
購入希望者が出てきていなければいいですが・・。



予約の場合でも・・強く意思表示をしておかないと、
扱っている不動産屋さんの扱いも・・。



Hさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し・土地売買契約  
   5 展示場ほか見学  
   6 住宅プラン検討・作成  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約   
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居    
   11 住宅ローン返済開始









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Posted by 武田 つとむ
Category : ■不動産
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あの〜・・まだ、土地・・探しているでしょうか?
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学区・・優先、・・でしょうか?






顧問会員のHさん(30代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


H家・・、マイホーム建築用の土地を探しています。
・・が、なかなか、見つかりません。


生活設計のキャッシュフロー通り、
2人目の子どもさんが生まれました。
2DKのアパートでは手狭・・です。

早く・・なんとかしたい・・。



・・と、今日・・夕方、電話が入りました。

Hさんが住んでいる〇〇市のB不動産さんです。
以前から情報提供を依頼しています。


担当のSさん「ごぶさたしています。 あの・・
 Hさんはその後・・まだ土地を探していますか?」

武田FP
「あぁ、久しぶりです。 
 ( 会ったことはなく、電話でやりとりのみ )
 もちろん探していますよ・・首を長くして。」

Sさん
「あの・・確か・・学区は〇〇小学区でしたよね。
 学区は絶対優先・・ですか?」

武田FP
「一応そういうことなんですが・・、
 その物件しだいということもあるかも・・。
 一応・・情報があるのなら、送ってもらえれば・・。」

Sさん
「分かりました。一応・・まだ確認、チェック事項が
 ありますんで、週明けに送る・・ということで・・。」



・・と、新しい売り物件が出てきたようです。

希望の学区のエリアのすぐ隣り・・という位置のようです。
Hさん、学区は絶対条件・・だとしたら、アウト!・・ですが。

とりあえず・・週明けにファックスをもらいます。



Hさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる

   4 土地探し・土地売買契約  
   5 展示場ほか見学   
   6 住宅プラン検討・作成   
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約   
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居    
   11 住宅ローン返済開始








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来年からは、土地を売っても税金がかからない?
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今年じゃなく、来年売った方がよかった・・?






顧問会員のKさん(60代)
   (相談:金融資産・不動産運用)


Kさんを長女とする4姉妹共有の土地、
売って・・先月・・決済引渡しを終えました。




今日・・午前、土地家屋調査士のOさんが来所。
Kさんたちが売った土地の測量図を持って・・。

売る時点で測量図が存在せず、面積もしっかり
確定させる必要があったので作製を依頼していました。
( 近隣や市との立会いの上、作製 )

で・・この一連の作業代が、40数万円・・です。
( けっこうな金額です )
この代金は、土地を売った利益から
経費として引き算することができます。



土地を売ったKさん姉妹は・・それぞれ、
年が明けてから確定申告をして税金を納めます。
土地を売って得た利益には税金がかかります。
( 譲渡所得税 )

4人合計・・概算で、約150万円ほど。
このほかに住民税が・・約50万円ほど。



ところが・・今朝の日経の記事・・。

「土地取引促進へ税優遇」  「譲渡益、非課税案も」

土地売却益に税金をかけない!?・・こんな案、初めてです。


27日の自民党税制調査会でのお話・・。
その案は・・、
   ・個人の土地譲渡益を非課税
   ・3年程度の時限措置

「土地の売買が一時的に増える効果はある」

07年の税収は、約6千億円・・です。
( 措置を導入すると、このお金が国に入りません )
景気後退で税収が落ち込む中で
この非課税措置を導入すれば、
財政悪化要因になります。
すんなり導入されるか・・は、不透明ですが・・。



Kさん姉妹も、来年売ればよかった・・?
( 約150万円・・払わずに済んだ? )



今回の案が導入されれば、
土地の供給が増えるでしょうから、
今・・土地を物色している購入希望者にとっても
朗報♪ ・・であることはまちがいありません。

推移を見守りましょう。



Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正







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| 1/6PAGES | >>
生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

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事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
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TEL 019-629-3115 
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〒020-0033
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7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。