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顧問会員のNさん(80代)
(相談:金融資産・不動産運用設計・相続設計)
Nさんは、2ヶ所に「プチ・アパート」を所有しています。
以下の写真が・・その内のひとつです。
プチ・アパート・・、かわいい・・でしょ。
( 一般の宅地サイズの土地で可能・・です )
Nさんの保有資産は圧倒的に金融資産が多い・・です。
元々金融資産を億単位で保有しているので、
相続が発生すれば大変な相続税を負担することになります。
相続財産の評価額を少しでも減らしたい場合に・・
「お金の置き場所を変える」という方法があります。
金融資産は原則額面通りの評価ですが、
同じ金額が不動産に変わると、何割かの評価減になります。
このアパート建築は、Nさんのキャッシュを
土地・建物(アパート)に置き換えたものです。
資産評価を減額できて、家賃の累積で納税資金準備もできます。
「プチ・アパート」
マイホームサイズの小さな土地を購入して、
上下2世帯だけの小さなアパートを建築しました。
サイズが小さいことのメリット
・相続後の資産分けが容易。:大規模アパートは分割が難しい。
・売却が容易。:将来・・事情が変わって手放すことになっても、
総額が小さいので売りやすい。
1LDK−2世帯
それぞれの世帯が車を2台ずつ駐車できます。
ザックリと要約すると、土地代1,500万円、
建築費(諸費用込み)1,500万円、・・合計3,000万円。
家賃収入・・11万円/月、132万円/年
( 建築業者3社で提案競争 )
Nさんはこれと同規模のプチ・アパートを、
同時期にご自身所有の小さな土地に建てました。
(キャッシュで)
なので、家賃収入はこれら2棟のアパートで・・
4年間で1,000万円を越えます。 (^^ゞ
( 永遠にこの状況が続くわけではない・・ことに注意、
時間の経過とともに効率は必ず落ちます )
Nさんの場合は相続対策ですが・・、
アパート経営は「自分年金作り」としても有効な手法・・です。
毎月・・一定額の収入があると、非常に助かります。
・・が、業者(建築・金融)まかせはお勧めできません。
その理由は・・、
1 大規模事業になりがち
建築業者は規模が大きい建築ほど儲かります。
金融業者は規模が大きいローンほど儲かります。
規模が大きいほど、本人のリスクが高まります。
2 建築工事費が割高になる
大手業者は当然・・経費率が大きく価格も高い。
さらに・・お任せでは市場原理が働かず高い買い物に。
収益事業で工事費が高いことは、経営上致命的。
3 家賃保証や一括借り上げで損の上塗り
初期のコスト負担が、とんでもなく多額になる。
立ち上がり時点の保証金額が継続する・・のではない。
保証を求めれば負担が伴うのは、どの分野でも同じ。
『自分年金を作るアパート経営』
・・を堅実に行なうためには、以下のように考えましょう。
1 小規模で充分
月・・10〜15万円の確実な入金があれば充分です。
状況が変化した時でも、売却がしやすい・・です。
ただし・・1世帯2台の駐車場は確保しておきましょう。
2 現金でやる ( あるいは・・できるだけ少ない借金で )
「借金が相続対策になる」・・は、マチガイです。
利息負担は以外にばかにならない・・です。
怪しげな金融資産に投資するよりは、堅実です。
3 「まとめて借り上げ社宅」・・は、やらない
社宅として借り上げてもらうと安心感がありますが、
その会社の状況によっては一気に空室になるリスクが。
ある企業の社員に依存するポジションは避けたい・・です。
4 だれかに任せることはしない
建築業者にお任せ・・は、もちろんダメ。
不動産業者・・も、懇意にしている業者を紹介するだけ。
裏で「紹介料」が払われる。(その分が経費に上乗せ)
5 複数の業者に見積りを依頼
収益物件を造るのだから、無駄な経費は払わない。
市場原理を働かせて、リーズナブルに建築しましょう。
できれば・・3社以上に見積りしてもらいましょう。
・・で、
安価に建築できれば、収益は向上します。
環境の良いところに50〜60坪程度の土地を
持っている人は、建築費1,500万円程度で
プチ・アパート経営が可能・・です。
あるいは・・ある程度の現金がある人は、
Nさんのように・・小さな土地を買ってやっても、
3,000万円前後で・・可能です。
・・が、
立ち上がり時の収益は、ずぅ〜〜っとは続かないことを
織り込み済みで・・考えておきましょう。
当然・・入居率は落ちるものです。
一旦空けば・・埋まるのに時間がかかるようになります。
10年先、20年先、・・同じように儲かるわけがありません。
「収入は、8掛けまたは7掛けで充分。」
・・程度に考えて経営していけば、ストレスも溜まりません。
Nさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況
1 ヒアリング
家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
2 家計の現状診断
診断資料(小冊子) 問題点把握
3 生活設計 シミュレーション
設計資料(キャッシュフロー表ほか)
4 実行支援
商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
5 事後チェック
計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正
《 消費者の方へ 》
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )
《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
( 匿名コメントは削除 : 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
● 相 談
▼岩手暮らしの相談センター FP相談員を2年間勤める。
(2002年4月〜2004年3月)
● テレビ出演
▼NHKテレビ
「ママスタGOO!」「生命保険の見直し」「金利と貯蓄」
● 講 演 (セミナー講師)
▼盛岡中央郵便局ほか「老後と確定拠出年金」盛岡北・花巻・北上・水沢・一関の各郵便局 ▼商工会議所・商工会「企業年金と退職金制度」 ▼西根町「円満相続の方法と遺言書のつくりかた」 ▼八幡平市「損をしない貯蓄と保険講座」 ▼全農岩手本部 社員対象「ライフプラン研修」 ▼(株)アイシーエス 社員対象「ライフプラン研修」 ▼岩手暮らしの相談センター「カルチャー教室」貯蓄・保険・老後・住宅・相続etc. ▼JA北上市「資産と相続と生涯設計」「わが家の資産と金融商品」 ▼JA盛岡市「損をしない資産の持ち方講座」 ▼NHK文化センター「家計と生涯」「自分でできる生命保険の見直し」 ▼岩手県森林組合連合会「マイホームと生涯設計」 ▼岩手県市町村職員互助会「退職予定者のためのライフプラン講座」 ▼岩手県農業会議「ライフプランと農業者年金」 ▼サンライフ盛岡「生命保険の見直し」「マイホームと生活設計」ほか ▼JEUGIA(じゅーじや)「ライフプラン教室」「マイホームとお金講座」 ▼(株)イリヤマ「住まいと資産と生活設計」 ▼(有)大和ホーム「マイホームと生涯設計」 ▼(株)中央コーポレーション 「住まいと生活設計」 ▼(株)積水ハウス「老後と公的年金」 ▼(株)キッズ・コーポレーション「保護者のための進路計画:教育資金」 ▼北日本銀行「生命保険の見直し」 ▼江刺市の主婦グループ「生命保険の徹底整理」
● 執 筆
▼(株)岩手出版「岩手の住宅」「主婦たちのマイホーム取得作戦」 ▼(株)総合広告社「岩手ハウジング年鑑」「家を建てることは、生涯を設計すること」
これ、テレマーク・スキーといいます。
登りにも使え、下りはもちろん・・ダイナミックに滑降!