50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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住宅ローン、モーゲージバンクは検討しないの?
JUGEMテーマ:家庭


なぜ、当初から銀行のみで検討してるの?






昨日、一昨日の・・
顧問会員のYさん(50代)の記事に、
Yさんのご長男からコメントをいただいています。


ちょうどいい機会ですので、
住宅ローン選びについて書きます。



一昨日、いただいたコメント・・。


   両親がお世話になっております。
   Yの長男です。

   素朴な疑問なのですが、
   住宅ローンの借入先は色々あると思います。

   銀行を中心に打診されているのは、
   おもにどういった理由でしょうか?
   金利以外にも銀行で借りるメリットが
   あるということでしょうか?

   あるいは、
   まずは「銀行に打診」という感じなのでしょうか?



・・に対する私の回答。


お答えします。

当事務所ではまず・・、
1 顧問会員の家計の現状診断を行ないます。
2 家計・資産の問題点を発見します。
3 話し合いながら問題点を解決します。
4 解決後のキャッシュフロー表を作成します。

ここまでいけば・・、この顧問会員の場合は
住宅ローンを借りて繰上げ返済が可能かどうか?
・・が見えてきます。

・・で、住宅ローンの選択ですが、

1 繰上げ返済が無理な場合は・・基本的に
  『全期間固定金利』の住宅ローンにします。

  フラット35を利用することになります。
  数人の顧問会員が利用しました。

2 繰上返済が無理なく可能な場合は・・、
  『固定金利選択型』の住宅ローンを選びます。

  固定期間3年、5年、10年、
  それぞれ・・顧問会員が利用しています。

基本的に・・1は金利が2%台後半から3%台。
2は、固定金利期間が短いほど低金利になります。
10年固定で2%前後、3年や5年は1%台です。
低金利なほどお得ですが、やっていけるかどうか
キャッシュフロー表を作成することで判断します。

・・で、ご両親のキャッシュフローからは、
15〜16年返済で借りて・・繰上げ返済をしながら、
無理なく10年前後で完済が可能なことが分かります。
( 固定期間5年は・・ちょっと無理 )

なので、住宅ローンは「10年固定」を選びます。
・・であれば、各銀行間で一番条件の良い
「10年固定」の住宅ローンを選ぼう・・ということです。

なので・・各銀行の中で検討しています。

お答えになったでしょうか?



・・今日また、コメントをいただきました。


   ご回答頂き、ありがとうございます。

   繰り上げ返済可否が住宅ローンの選択の
   ポイントという点については理解できました。
   また、キャッシュフローに問題がなく、
   返済も滞りなく実施可能の見込みとのこと、
   安心しました!

   お伺いしたかったのは、「なぜ銀行から?」
   という点についてです。
   SBIモーゲージなどの、
   いわゆるモーゲージバンクというのは、
   選択肢には入らないのでしょうか?

   モーゲージバンクは、銀行よりはるかに
   低金利で借り入れることができ、
   繰上げ返済時の手数料も無料という
   金融機関もあるということを聞いたことがあります。

   単純にこの点だけみると、モーゲージバンクから
   借り入れた方がメリットがあるように見えたのですが、
   上記以外の点で、銀行で借りるメリット
   (審査に通りやすい、手続きが簡易、
    身近に窓口がある、短期固定なら
    実は銀行の方が低金利?など)
   があるということでしょうか?

   ※知識不足のため、トンチンカンな質問かも
    しれませんが、回答頂ければ幸いです。



私の回答コメント・・、
お答えになって・・いなかったようです。  (^^ゞ

ご説明したつもり・・でしたが、伝わっていませんでした。
( ハンセイ・・ )


結論を言います。

モーゲージバンクは、最低金利が・・2.72%です。(4月)
「低金利のローンではない。」 ・・ということです。

「SBI等は、長期固定金利ローンの中では低金利」
・・というだけのことなんです。

『金利の固定期間が短いローンほど低金利なので、
 無理がないなら・・短期固定ローンを選ぶ。』
 
・・ことが、生活設計上・・有利になります。

・3年、5年、 ・・1%台。
・10年、   ・・2%前後。
・20年、   ・・2.72%以上。
・35年、   ・・2.95%以上。

   ※繰上返済が可能かどうか?・・が判断材料です。
    ・不可能なら、将来の金利上昇リスクに
     対応できるよう、ちょっと高金利でも
     長期固定金利型ローンをを選択します。
     ( 返済額が変わらない・・安心があります )
    ・可能なら、できるだけ短期固定金利の
     ローンを選択した上で、
     ガンガン繰上返済をして
     できるだけ利息負担を節約します。
     ( 早めに完済して・・無借金生活に )


ご両親の場合は・・家計の現状診断の結果、
住宅ローンを借りても・・『繰上げ返済が可能』
・・ということが分かりました。
( 5年固定は無理、10年固定ならOK・・が判明 )

もう・・この時点で、「全期間固定金利」の
ローンの選択は無い! ・・ということです。
全期間固定金利のフラット35を選ぶ必要は無い! 
・・ということです。
高金利のローンを利用する必要がない・・ということ。
モーゲージバンクが扱っているのが、フラット35です。

で・・ご両親の場合、いくつかの銀行に打診し初めました。

   ※フラット35の金利レベル(09年4月実行金利)
    ・SBIモーゲージ 〜20年:2.72% 〜35年:2.95%
    ・全宅住宅ローン 〜20年:2.72% 〜35年:2.95%
    全国の各銀行でも扱っているが、高金利。
    ( 銀行は儲からないから、力を入れない )
    フラット35では、この2社が代表的な低金利。


当事務所の顧問会員でも・・、

・銀行で3年固定のローンを利用。
・銀行で5年固定のローンを利用。
・銀行で10年固定のローンを利用。
・フラット35で全期間固定金利のローンを利用。
 ( モーゲージバンク )

・・それぞれの方々がいらっしゃいます。
家計には、それぞれの事情があります。



住宅ローン:2,000万円・20年返済の利息は・・、
金利:2.72%なら・・595万円。
金利:2.00%なら・・428万円。
          ・・167万円を・・たれ流します。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
( 匿名コメントは削除 : 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。