50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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生命保険の解約は、住宅ローン借換が終了後に
JUGEMテーマ:家庭


住宅ローンの借り換えの件でアドバイスを






メール顧問会員のYさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)


家計の現状診断は終わっています。


生命保険の死亡保障は、夫婦ともに不要!
・・という結果が出ています。
要らない生命保険にお金をたれ流しています。

さっさと解約してしまいたいところ・・です。

・・が、
Y家には・・すぐに行動に移せない事情が・・。


旧住宅金融公庫の住宅ローン、
来年・・金利が4%に跳ね上がります。
なので、今年・・借換えをしなければ・・。
( 銀行に当たっているようです )


この住宅ローンの借換え内容によっては・・、
生命保険の死亡保障必要額が変わってくるんです。
「生命保険はいっさい不要!」・・のY家が、
「実は・・必要。」・・になる可能性が・・。

なので、住宅ローンの借換えが終了するまで、
現在のムダな保険をダラダラ継続しなければなりません。
( もったいない・・ )



メールをいただきました。



〇〇の顧問会員のYです。

住宅ローンの借り換えの件でアドバイスを
お願いしたいと思いメールしました。

主人を主契約者にして妻が連帯債務者で借りるのか、
お互いに、ローンを別々に組むペアローンに
すればいいのか悩んでいます。

現在、連帯債務で借りている住宅ローンの
旧住宅金融公庫の借入の分は、
夫婦連生(デュエット)の団信に加入しているので
お互いに万が一のことがあっても、
その分のローンは消えることになりますが、

いろいろと調べて行くうちに、
銀行ってどちらか一人しか団信に入れない
ということを知りました・・・無知でお恥ずかしい・・・

現状診断では、死亡保障は夫婦とも必要ない
とのことでしたが
連帯債務及び、ペアローンで借り換えた場合、
また変わってきますよね?

生命保険も早く解約したいのですが、
住宅ローンを借り換えてから
解約したほうがいいのか迷っています。

アドバイスお願いします。



こんにちは。 お答えします。


新たな民間の住宅ローン・・、
「連帯債務」自体はOK・・なんですね?
( 「連帯保証人」・・ではなく )
それを前提にコメントします。

〇住宅ローン控除
 ・連帯債務  : 
  2人ともそれぞれ「住宅ローン控除」が受けられる。
 ・連帯保証人 : 
  保証人は「住宅ローン控除」が受けられない。
 ・夫婦個別のローン : 
  2人ともそれぞれ「住宅ローン控除」が受けられる。

〇借換えの諸費用
 ・連帯債務      : 
  融資事務手数料、保証料、設定登記費用・・等々
 ・夫婦個別のローン : 
  2つのローンそれぞれWで上記諸費用がかかる。

〇贈与税のケア
 夫婦個別のローンを組む場合は、これまでの
 持分割合と変わらないよう注意が必要です。 
 一方から一方への贈与とみなされる場合があります。
 ( 「登記持分や購入時の資金割合」の資料は
   当方に無いので不明 )

〇生命保険の必要性
 現状診断で、「夫婦とも死亡保障は不要。」・・
 という結論が出たのは、おっしゃるように、
 公庫ローンが夫婦連生の団信だったからです。
 これが変われば・・当然、再計算が必要になります。
 ・・が、「計算」というほどのものではなく、「算数」です。
 「死亡保障 必要額の計算」の夫婦それぞれのページでの
 「負債返済金」の欄に新規の借入額を入れてみるだけです。

 ※連帯債務      
   ( 数字が分からないので借入額1,400万円として )
 ・夫死亡の場合 : 
   団信で債務はゼロになるので、保障は不要。
 ・妻死亡の場合 : 1,400万円−335万円=1,065万円 
   ⇒ 必要保障額が発生。     
   ( 元々の必要額  ▲335 )

 ※夫婦個別のローン 
   ( 持分割合が分からないので各700万円とすれば )
 ・夫死亡の場合 : 元々の必要額:マイナス1,350万円の
   範囲内なので、保障は不要。
 ・妻死亡の場合 : 700万円−335万円=365万円 
   ⇒ 若干の必要保障額が発生。    
   ( 元々の必要額  ▲335 )

〇生命保険の保険料
 逓減定期保険 1,000万円 月払い保険料
 ・35才男性(女性の資料が無い) : 1,530円   
   たいした負担にはならないので、
   そんなに悩まなくてもいいと思います。

〇現在の生命保険の解約時期
 1 住宅ローンの借換えを済ませる。
 2 新たな生命保険の必要額分を契約。
 3 現在の生命保険を解約。  ・・という順番にしましょう。


結論としては・・以下の1と2のどちらの負担が
大きいか・・ということに?
 1 連帯債務でローンを組んだ場合に、
   払う妻の生命保険の保険料総額
 2 夫婦個別のローンを組んだ場合に、
   余分に払うローン諸費用

2については、当方に資料ナシ。
(銀行で試算してもらってください)
1は・・ザックリと、
1,530円×12ヶ月×15年(でOK)=275,400円・・です。
( 2のローン諸費用の方が多い?・・かも )

以上です。参考にしてください。
よろしく、お願いします。



以上のように・・、一般的には
夫は不要でも妻は必要・・というケースがよく見られます。

なぜか?

国の保険制度のしくみによります。
遺族基礎年金・・です。
夫が死んだ場合には出ますが、
妻が死んでも出ません。

この差は大きいんです。
こどもの数が多いほど大きくなります。

なので、「妻だけ死亡保障が必要」・・に。


よく見かけるのは、「 夫:数千万円! 妻:数百万円 」
・・の加入パターンです。
保険屋さんもドンブリ勘定なら、
消費者もおバカさん(失礼!) ・・です。

知っておいてください。
「夫婦ともに死亡保障は不要。」・・か、
「妻のみ死亡保障が必要。」・・というケース、
以外にけっこう多いんです・・よ。


Yさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正




今日の武田FP


顧問会員のYさん(50代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)

マイホームの見積りを各住宅会社に
次々と依頼しなければなりません。


今日は・・

午前、T社さんにおいでいただいて、
設計図面等を渡して説明。

午後一、こちらもT社さんにおいでいただいて、
同じく説明・・見積りをお願いしました。


明日また・・午前、S社さんが来所します。
トータルで4〜5社に依頼する予定です。


Yさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる
   4 土地探し・土地売買契約
   5 展示場ほか見学  
   6 事前手続き・住宅プラン検討・作成
  
   7 住宅会社・数社が提案競争 
   8 業者決定・請負契約  
   9 着工〜上棟    
   10 完成・入居  
   11 住宅ローン返済開始



今日の佐々木FP


顧問会員のTさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

家計の現状診断は終わっていて・・、

生命保険の清算・解約を終了、
解約返戻金の入金、
来月から広い部屋に引っ越す(家賃上昇)、
・・等々を加味したシミュレーションを作成。

   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフローグラフ
   ・生命保険一覧表

来月から家賃負担が〇万円上がりますが、
生命保険を清算したことの効果の方が大きい!
( キャッシュフローは200万円アップ )

メール添付で送信しました。


メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

ただ今・・一生懸命、現状診断の資料作成中です。

ここ数日かけてやってきていますが、
なんとか明日・・完成できそうです。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
( 匿名コメントは削除 : 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : 住宅ローン
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。