50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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お母さんの今後の生活のために、土地を売りたい
JUGEMテーマ:家庭


以外に、思い通りにはいきません。
価格設定や、かかるコストや・・。




土地を売りたい.JPG

メール顧問会員のHさん(50代)
   (相談:ライフプランニング)


Hさんは岩手出身ですが、お住まいは首都圏です。


実家には・・お母さんが1人で住んでいます。
お母さんの生活の足しに・・と考え、
使っていない土地(お母さん所有)を売ることに
親子で決められた・・ようです。

時々帰省されているようで・・、

3月末に・・事務所に初めておいでいただいて、
その土地の売却相談を受けました。
その時点では、売却価格等の具体的な話までは
していませんでした。

それっきり・・しばらく、音沙汰がありませんでした。



メールをいただきました。


   Hです。
   近いうちにに帰省したいと思いますが、
   その際うかがいたいと思います。
   土地売却の件、進展がありそうでしょうか?



私のお返事メール・・です。


こんにちは。
お会いした直後に、現地を確認しました。

売りに出すにあたって、
打ち合わせ事項がいくつかあって、
またこちらににおいでになるのをお待ちしていました。

不動産の売却は、打ち合わせをして
内容を詰めてからでないと
勝手に動き出すことはできず、
そのまま保留にしています。

打ち合わせしたい事項は、以下です。

1 売り出し価格
 ご自身で作られている資料の価格(希望価格)と、
 現実に取引されるであろう価格には、
 かなり開きがある・・と感じています。
 取引は、売主と買主の合意で成立します。
 近隣の大規模ニュータウンの面積等同条件の区画と
 比較してみて、価格が同じであれば・・一般的には、
 購入予定者はニュータウンの区画を選びます。
 ( 価格が高ければ、検討もされません )

 ですので、売却価格は慎重に決める必要があります。

2 売りに出せる状況作り
 現在の土地は、うっそうとしたヤブになっています。 今の
 状況のままでは、購入を検討する商品にはなっていません。
 購入検討者は、他のきれいな宅地を選びます。 
 「土地」として売り出すためには、
 他と同じきれいな「更地」にする必要があります。

 その作業を業者に依頼すれば当然、
 先行してお金がかかりますが、
 売るためには最低限必要なことです。

 もし・・よろしければ、今度おいでになるまでに
 業者から見積りを取っておきますが、
 どうでしょうか?

上記のような内容が整ってから初めて、
売りに出すことになります。  よろしく、お願いします。



また、メールをいただきました。


   ご回答ありがとうございます。
   打ち合わせ事項について、以下のようにお願いします。

   1項:相場額がどのくらいでしょうか?
   2項:見積もりをお願いします。

   以上よろしくお願いします。



私が送ったメール・・。


こんにちは。

〇除草・伐採・抜根等の見積りは、業者さんに依頼しました。

〇売却価格の考え方
 ・近隣の坪単価
   隣りの「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件(東西道路)の
   区画の価格は、坪当たり≒21万円です。
 ・固定資産税評価額
   「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件(東西道路)の
   区画の評価額は、平米当たり44,430円です。
   売却予定地の評価額は、平米当たり40,360円です。
 ・土地のサイズ
   「長橋台ニュータウン」の売り地は、ほぼ60坪前後です。
   ( 購入しやすい宅地サイズに設計されています )
   売却予定地の面積は、120坪です。   
 売却予定地の単価を計算すると・・
   21万円 × 40,360/44,430 = 19.08万円/坪
 ・・ということになり、土地価格は
   19.08万円 × 120坪 = 2,289.6万円
 ・・ということになりますが、
 土地のサイズが大きいために、そう単純にはいきません。

 ☆大きな土地を探していて2,300万円も出せる人は、
   元々数が少なく、広い範囲から探し、選び出します。
   ( 現実的ではありません )
 ☆約60坪ずつの2区画で売却するのが現実的かと思います。
   ただ・・その際は、土地の分筆測量・登記が必要になり、
   費用負担が発生します。 
   ( ご依頼があれば見積りを取ってみます )

・・と、このような打ち合わせを、お会いできた時に
しようと思っていました。  よろしく、お願いします。



またまた・・いただいたメール。


   ご連絡ありがとうございます。
   土地の分筆・登記の見積もりをお願いします。

   できれば一括で売却を希望しますが、
   たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却
   ということはできないでしょうか?

   明日27日、〇〇時頃〇〇着〜29日〇〇時頃〇〇発
   の予定で帰省の予定です。
   会って相談できるでしょうか?
   以上よろしくお願いいたします。



私からのメール・・。


こんにちは。

>できれば一括で売却を希望しますが、
>たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却
>ということはできないでしょうか?

できます。  ・・が、その際は
受け入れ難いほどの「低い価格」になってしまいます。
不動産取得税・不動産譲渡所得税・
測量分筆登記料・利息相当額・業者利益
その他もろもろが計上されるので、
「買い取り価格」は受け入れ難い数字に・・。

長くなりますので、お会いした際に説明します。

   ・・ 中 略 ・・

よろしく、お願いします。




不動産を売る・・というのは、なかなか大変です。

現実は・・思い描いている価格より安かったり、
気が付かない下準備や税金等が
以外に大きなコストになったり・・。


明日・・土曜日か、月曜日に来所いただいて相談、
・・ということになりそうです。





今日の佐々木FP


●銀行へ
   今日支払いがある現金を下ろしに・・。

●顧問会員のHさん(60代)
   (相談:ライフプランニング)

   住宅ローン繰上げ返済のシミュレーション作成。
   キャッシュフロー表とグラフ。

●メール顧問会員のOさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)

   再々ヒアリングを終えて、( 再々々までは行かず )
   現状診断資料・・作成作業。

   まだ・・企業年金の情報が届いていませんが・・、
   キャッシュフロー表が・・老後まで見えてきました。
   まだ、ご本人に知らせる前なので、
   内容はナイショ・・です。



今日の武田FP


●顧問会員のHさん(60代)
   (相談:ライフプランニング)

   午前中においでいただいて・・相談。

   ご本人の口から出るグチをかいくぐって、
   話を前へ進めるのがタイヘン・・です。  (^^ゞ

   ローン3本を抱えていますが、その内の
   1本の返済月額が15万円です。
   これが消えてもらえば・・精神衛生上も
   非常に助かります。
   生命保険の解約で原資ができています。
   佐々木FPが作った繰上げ返済のシミュレーションで、
   将来のキャッシュフローを確認。

   いい感じ・・になってきました。

   家計の支出項目には、税や社会保険があります。
   それらの最新の通知が来るのが、今の時期です。
   所得が少なくなっているHさんの場合、
   税や社会保険も額が減っていると予想されます。
   ひと通りそろったら、持参いただいて
   シミュレーション・キャッシュフローに乗せます。

   もっと、いい感じになることを期待して・・。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : ■不動産
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。