50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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アリとキリギリス夫婦の危ない?マイホーム計画2
JUGEMテーマ:家庭


ハウスメーカーで安くて良い家を?






メール顧問会員のHさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


今日の記事の後半・・です。



メールをいただきました。   ※は、私のコメント。




[5]ハウスメーカーは、大量に資材を仕入れられるから
 安くて良い家が建つ。


   ※これ、住宅業界の代表的なアホバカ・トーク・・です。

    年間着工棟数が多いメーカーがよく言います。
    私も昔・・言っていました。 (^^ゞ 
    ( 元・・大手メーカーの営業部門・・ )

    残念ながら、まったくのウソ!・・です。
    大量仕入れして安くできた分が
    消費者に還元されることはありません。

    どこに消えるか?
    人件費や宣伝広告費、展示場運営費・・等に消えます。

    数多く建てているメーカーは、
    ・建築工事に直接携わる・・以外の人数が圧倒的に多い。
    ・露出の割合が高い。(宣伝広告等に大金をかけている)
    ・・ので、建築工事の「経費」の割合が高くなっています。

    その「経費」(粗利益)の割合は・・、
    ・大手メーカーは、40〜50%
    ・中堅どころは、25〜35%
    ・年間着工が数棟の工務店は、20%
    ・・といった感じです。

    建築価格の高低の差は、
    資材の仕入れ価格などはあまり大きな要因ではなく、
    『経費率』が非常に大きい決定要因になっています。

工務店で同じ材料で建てようとしたら
原価が上がってしまい結局高くなる。 
と友人にいわれたことがあるのですが...実際どうなのでしょう?


   ※今月・・着工している顧問会員のYさん。

    同じ条件で住宅会社4社で見積りしてもらいました。
    23.6坪の小さなカワユイ家・・です。
    ・A社 : 1,470万円
    ・B社 : 1,495万円 岩手では1〜2を争う着工棟数
    ・C社 : 1,200万円
    ・D社 : 1,200万円

    『経費率』の差が、約300万円の価格差になっています。
    小さな家でも、簡単に300万円も差がつきます。

    このB社・・見積り提示の時に胸を張って言っていました。
    「着工棟数が多く・・資材の大量入荷が可能なので、
     資材や設備を安く提供できます。」 
    ・・その分、どこ行った?  
    建築価格を決めるのは、「資材代」ではなく「経費率」です。

    Yさんはもちろん、1,200万円で契約・・建築中です。


確かに住友林業とかのトップメーカーの
質は良いとは思うのですが。
(私の実家も住友林業です)

   ※住友林業

    顧問会員の I さんは、数年前にマイホームを
    建築して住んでいます。

       ★楽天ブログの「武田つとむFP事務所」の
        「生活設計後の実行支援」の
        「マイホーム事例(写真)」の
        「顧問会員の I さん(50代)宅」・・参照。

    その当時・・あちこちの展示場を見て廻って、
    I さんは住友林業の家が一番気に入りました。
    「住友も見積りを取ってみたい。」・・と言っていました。
    住友林業も他の大手メーカー同様・・『経費率』が高い
    ため価格が突出して高い・・ということを本人は知りません。

    住友林業の営業マンを当事務所に呼んで確認しました。
    できている住宅プランを見せて・・
    「これ・・お宅でやると、5〜6千万円ですよね?」
    「あ・・はい、そのぐらいになります。」
    約70坪の家です。 大手メーカーならそうなります。

    I さんは・・3社による提案競争の結果、
    外構工事込みで・・3,500万円で建築しました。
    ( 大手メーカーは、同じ土俵で勝負はできません )



[6]ハウスメーカー
(住林・三井・大和・旭化成・積水とコンタクト中)が
どうしても信頼ができません...


無駄な行動が多くて人件費高すぎでは? ※その通り!
見積書がいい加減すぎ!
家づくりの話なんてほとんどしてくれません。

最近は「土地のご契約できそうですか?(まだですか?)」
「ローン仮審査しませんか?(ホントにお金あるの?)」
の電話の嵐。

あ、質問じゃなくて愚痴でした。  ※はい、はい。

   ※大手メーカーから選ぶ

    規模が大きい家の場合、1千万円単位で損をします。
    小さい家でも数百万円、『経費』で消えます。

    それが・・価格差だけでは済みません。
    その差額分・・余分に住宅ローンを組むので、
    その利息負担が上乗せになります。

    価格差が500万円だとしたら・・、
    上乗せ利息はザックリと・・200万円、
    合計で700万円も余計なお金を払います。

    大きな家なら簡単に1〜2千万円にもなります。
    これも・・お金の「たれ流し」です。
    生命保険等とちがい、一瞬で確定する「たれ流し!」。
    ( 恐ろしい・・ )



[7]ハウスメーカーの提携ローンは比較的通りやすい
と聞いたのですが、そうなのでしょうか?


   ※はい・・これも、住宅業界のアホバカ・トークです。

    住宅屋さんの・・客をつなぎとめるためのトークに
    過ぎず、まったくのデタラメです。
    個別の金融機関は、住宅ローンを獲得したくて
    ウズウズ・・しています。
    ( 低リスクで、こんなに儲かる商品はない? )


また、提携ローンではない場合、
個人的に銀行と金利の交渉はできるものなのでしょうか?

   ※当然です。 「素人が交渉?」・・と考える必要なし。

    複数の銀行と話をしていることを
    しっかり伝えた上で、相談(交渉?)しましょう。
    銀行は・・「ぜひ、当行の住宅ローンを!」
    ・・と、条件面でがんばってきます。
    それぞれに・・必死にがんばらせればいいんです。

    それぞれが好条件を提示してきます。
    ( 何もこちらから交渉しなくても )
    あとは・・一番いいところを選びましょう。


三井ホームで仮審査(8500万円の借入)は通りました。
でも今は地元の工務店と契約をしようと考えていますが
その場合は個人的に銀行に出向いて
ローンを組まないといけません。
7500万円のローンが通るのか、
また、金利は提携ローンと比べて割高なのではと心配です。

   ※何も心配いらない。

    Hさんが当事務所に依頼してきている
    シミュレーションの資料の住宅ローンは、
    「30年返済 金利3.3%」になっています。

    これ・・高すぎ・・です。

    何をもとにした数字かわかりませんが、
    もっと視野を広げてみましょう。
    提携ローンの金利? ・・だとしたら、
    なんにもお得ではありません。

    フラット35で・・全期間固定金利でも、
    2.82%です。 ( 7月実効金利 )



以上長くなりましたが、分かる範囲で結構ですので
ご意見・ご回答を宜しくお願いいたします。


   ※以上・・長くなりましたが、分かる範囲でお答えしました。
    追加で質問がありましたら・・またどうぞ。




Hさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : ■マイホーム
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。