50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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マイホーム用地を買う時の税金・・損得のお話。
JUGEMテーマ:家庭


先に土地だけ買っておくと・・税金は?



マイホーム用地の固定資産税.JPG


メール顧問会員のKさん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

   Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


昨日の記事の続き(後半)・・です。
「生命保険をしっかり検証してからマイホーム取得」 8/11
まだ読んでいない方は、そちらを先にどうぞ。



シミュレーション結果の資料を読んだ
Kさんからのメール(後半)・・です。



住宅取得のアドバイスもどうもありがとうございます。
顧問会員の方のように武田様に直接お会いして
サポートしてもらえると安心なのですが、
そうはいかないので、
いろいろとメールで質問させてください。

まず土地探しについて、                   
今はチラシなどでチェックしているぐらいですが、
いい土地があったら確保しておきたい!
と考えてしまいそうです。
先に土地だけ買ってしばらく更地にしておくのと
土地を買ってすぐに住宅を建てるのとでは、
税負担にどれくらいの違いがでてくるのでしょうか?
            ・・B:土地取得・保有と税金

次に住宅建築について、               
住宅会社で設計から施工までしてもらうのと
設計は設計事務所(建築士)で、施工は住宅会社で、
と分けた場合、
それぞれどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか?
            ・・C:マイホーム建築と設計事務所

よろしくお願いします。




B:土地取得・保有と税金


土地を買う時は、大きく2種類の税金を意識しましょう。
〇購入時 : 不動産取得税 ( 購入時の1度きり )
〇保有中 ; 固定資産税・都市計画税 ( 毎年 )

Kさんが質問している税金は、後者・・のことです。


固定資産税は、毎年・・1月1日に所有している人に
課税されます。
 ( 市町村に納めます )

いくら納めるか? ・・は、以下の算式によります。
「固定資産税評価額」 × 「税率」 = 「税額」

〇「固定資産税評価額」
具体的に購入を検討する土地が出てきたら、
実際に課税されている固定資産税の額を
確認しておきましょう。
確認できない場合は、大ざっぱに算出します。
乱暴な方法を紹介します。
「売買価格」 × 60% = 「固定資産税評価額」
たとえば・・2,000万円の土地なら、
2,000万円 × 60% = 1,200万円

〇「税率」
市町村によって異なる場合もありますが、
1.4%が一般的なようです。
そうすると・・上記の例の土地に固定資産税の額は、
1,200万円 × 1.4% = 16.8万円

2,000万円の土地を買って保有していると、
毎年16.8万円を固定資産税として納まることになります。

土地だけでこんなに払うんじゃ、
さらに家を建てて・・建物にも課税されたら、
総額でいくらになるんだろ〜?
たいへんな負担になって・・ちょっと苦しいですよね。

・・と、みんなが思ってしまうと、
なかなか・・土地を買って家を建てる人がいなくなります。
・・ので、
政策的に軽減措置が講じられています。


●住宅用地の軽減措置

マイホームの敷地になっている土地は、
固定資産税評価額を小さくみてもらえます。

〇小規模住宅用地
住宅用地のうち・・200平米(60坪)以下の部分を、
「小規模住宅用地」と言います。
この部分は、固定資産税評価額が通常の
6分の1に軽減されます。 ( = 税額が6分の1に )

〇一般住宅用地
60坪を越える部分についても軽減があります。
固定資産税評価額が通常の3分の1に軽減されます。
( = 税額が3分の1に )

・・なので、
上の2,000万円の土地の面積が60坪以下で、
1月1日時点でマイホームが建っていれば・・、

2,000万円 × 60% × 1/6 = 200万円
200万円 × 1.4% = 2.8万円

・・ずいぶん、少なくなりました。 ( よかった、よかった )
家を建てないままの土地(更地)と、
かなりちがいますよね。


「良い土地が出てきた ♪ 」 ・・と買って、
家を建てないまま所有していると、
その年数分・・余分な負担をすることになります。

・・ですが、ある程度の負担を承知で・・
「2度と出ないかも。魅力的な土地は買っておく!」
というのも選択肢・・ですが。


さあ! それでは、Kさんの場合はどうか? ・・です。

Kさんのマイホーム計画の土地は・・以下です。
価格 : 3,600万円
面積 : 120坪


このような土地を買って、更地のまま置くと・・?

固定資産税の資料はありません。
乱暴に試算してみましょう。

固定資産税評価額は・・
3,600万円 × 60% = 2,160万円 ・・です。

固定資産税の額は・・
2,160万円 × 1.4% = 30.24万円 ・・です。
                   ( 高額!・・です )


この土地にマイホームが建っていると・・?

税額が6分の1になりますから・・
30.24万円 × 1/6 = 5.04万円 ・・です。


更地とマイホーム用地との差額は・・?

30.24万円 − 5.04万円 = 25.2万円

これが・・1年当たりの差額になります。
あとは、更地で保有する年数を掛け算・・です。


これで・・OKですね。

購入予定地の面積と価格から、
自分で税額の見当を付けることができます。

マイホームが建っている場合と更地の場合の
ちがいも、自分で乱暴な?算数ができますよね?


   ※都市計画税
    スペースの関係で詳しく触れませんが、
    固定資産税と同様の算数をします。
    「固定資産税評価額」 × 「税率」 = 「税額」
    税率は、0.2%〜0.3%(自治体による)・・で、
    あまり大きな負担ではありません。
    なお・・都市計画税にも、
    住宅用地の軽減措置があります。
    〇小規模住宅用地 : 3分の2に軽減
    〇一般住宅用地 : 3分の1に軽減



スミマセン、テーマB・・だけで終わってしまいました。
テーマCは、別の機会に・・。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報を提供して下さい。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の場合は、徹底的な情報提供で個別の診断が可能 )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : ■マイホーム
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。