50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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アパート売却。マンションを貸して一戸建てへ?
JUGEMテーマ:家庭


「マンションは賃貸に」 ・・?
やめた方が無難・・です。



マンションを賃貸に.JPG


顧問会員のKさん(60代)
   (相談:生活設計・金融資産・不動産運用)


   Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



今日・・午前、来所されました。


所有しているアパートをどうしようか?
( どうしようか? = 売ってしまおうか? )
・・の相談です。

築9年の8世帯のアパートです。

「土地を遊ばせておくのはもったいないですよ。
 自己資金無しでもアパート経営はできます。
 所得税や相続税対策にもなります。」


住宅会社の営業を受けて(だまされて?)
亡くなったご主人が自分の土地に建てました。
図面や見積りを見せてもらいましたが・・、
非常に高すぎる買い物をしています。
当初から1社に決めてかかると・・こうなります。

複数の業者に・・同じ内容で見積りをさせれば、
2割程度は建築費が少なく済んだ・・と思います。
3千万円〜3千5百万円程度の建物を、
4千2百万円で建てています。

その余計な分までローンが上乗せになるので、
その利息負担も大きく膨らんでいます。
( 本人は気付きません )

これは・・アパート建築でのお話ですが、
一般のマイホーム建築でも同じことが言えます。

当初から業者を決めてかかってはいけません。



残っていた大きなローンは、
最近・・Kさんが全額繰上げ返済をしました。
ローン返済でのこれからの利息負担は無くなりました。

・・が、賃貸経営は・・Kさんのアパートのように
10年目前後から・・わずらわしいことが目立ってきます。

建物の劣化、仕上材の劣化、設備の故障・寿命、
・・カタチあるものは、時間の経過で必ず壊れていきます。
( 人間も同じ・・ですが )

補修・修理・設備交換・・等々で、出費がかさんできます。
それらのことで、わずらわしさが増してきます。
「わずらわしいことは全てお任せ下さい。」
と言う業者にお任せにすると、さらに出費がかさみます。

年数がたつほど・・その頻度や出費が多くなります。



お盆に帰省した・・30代の息子さんも娘さんも、

「お母さんが必要だったら持ち続ければいいし、
 そうでなければ売ってもいいし、好きなように。
 武田さんに電話して相談したら?」

・・で、電話をいただいて今日の来所・・でした。

これから高齢になっていくKさんにとっては、
アパートを所有し続けることは負担になります。
生活設計上、アパートの収入に頼る必要は特にありません。

タイミング的には・・建築後まだ10年経過していず、
入居者も満杯の状況の今が・・、
まだ・・まともな価格での売却が可能です。


・・で、アパートは売ることを前提に
これから計画を立てていきます。

・売却できる予想価格
・売却にかかるコストと手取額
・売却による翌年の変化
 所得税・固定資産税や国民年金保険料・・等々。


資料を整えた上で、来週あたりにまた相談・・です。




メール顧問会員のOさん(20代)
   (相談:ライフプランニング)


   Oさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握

   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


これから・・生活設計シミュレーションに向けて、
色々な要望や質問をいただいています。


その中のひとつを抜粋し、コメントします。

『子供が小学校に入る前に一軒家希望、
 現在のマンションは賃貸にしたい
見直した結果で、一軒家建てる場合の予算は?』



私からのメッセージ・・2つ。


〇マンションは保有するな。

 買う時は手軽、時間の経過とともにお荷物に。

 上記のKさんのお話と同じで、建築物は皆・・、
 10年経過時点あたりから色々な出費が発生。
 さらにその先で・・マンションの場合は、
 加速度的に負担が発生してきます。
 30年前後を経過するマンションの建物は、
 大規模修繕や建替えの問題が発生します。
 販売しやすいように低額に設定されている
 「積立て修繕金」なんかでは全く間に合わない
 大きな積立金が新たに発生してきます。
 住人で構成される「管理組合」が、
 30年後の将来に向けて色々知恵をしぼりあい、
 難しい意見調整をくり返し・・苦労をします。

 マンションライフを楽しみたかったら、賃貸がお勧め。
 所有してしまったのなら、まだまともな価格で売れる
 10年前後までに売却してしまいまたい・・ですね。
 ( 独身女性に多いマンション購入・・、将来が心配です )

〇マンションで賃貸経営するな。

 売る側は言います。(営業トーク)
 「いざという時は、賃貸にすればローンを返済できます。」

 そんなに単純なお話ではありません。
 入退去の都度、補修コストが発生します。
 古くなるほど・・入居しずらくなります。
 退去から次の入居者が入るまで間があいたりします。
 古くなるほど、その「間」が大きくなります。
 古くなるほど、家賃を下げざるを得なくなります。
 当初の計画通りにはいかなくなります。

 さらに・・上記のようなマンション特有の
 将来のコスト増大が待っています。
 そのころには、売却価格も二束三文・・です。
 安易にマンションで賃貸経営は考えないこと・・です。


なので、Oさんのケースでは、
一戸建ての取得を検討するときは、
マンションは売却することをお勧めします。

別の理由もあります。 ・・資金繰りです。

マンションの住宅ローンの残債を大きく抱えたまま、
土地を買ってマイホーム建築・・となれば、
住宅ローンの額がかなり大きくなります。

そもそも・・融資が受けられるか?
・・から検討していくことになります。
一般的には難しい・・ことになります。


なお、一戸建ての予算をどうするか?・・については、
まず色々な要望を取り入れたシミュレーションの
結果を見てから検討・判断・・ということになります。


   ※一戸建て住宅を保有中に、さらに一戸建てを。

    顧問会員のSさん(30代)も似たケースです。
    Sさんは事情があって、今・・住んでいる
    一戸建てを賃貸にして、新たに一戸建てを
    ・・と計画中です。 
    住宅ローンの残債を抱えていてさらに・・
    というケースで、金融機関には渋られました。
    ある金融機関は可能性がある・・ということで、
    審査申込みをして・・今、結果待ち・・です。
    ( 新旧のローンを1本化する予定 )




今日の佐々木FP


●メール顧問会員の I さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

足かけ3日、家計の「現状診断」資料を作成終了!

ものすごい・・生命保険の本数と金額!・・です。
払えるのがスゴイ! 
その分、キャッシュフロー表が大変なことに・・。

私が「総評」を書いて・・仕上がりです。
メール添付で送ります。


●金融機関廻り

事務所家賃の納入と、給与振り込み・・です。

給与は、佐々木FP自身の分だけ・・です。
例によって、私の分はありません。
( 少しは、もらいたい! ・・んですけど )

日本の消費者のためのボランティアFP・・です。
本格的な『家計のホームドクター』は、
ココロザシは高いけど・・ビンボー・・です。
( 私・・市町村民税・・非課税です )  (^^ゞ


●メール顧問会員の T さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

引き続き・・Tさんの資料作成に入りました。
次、次、・・と顧問会員が順番を待っています。
『行列のできるFP事務所』・・状態・・です。  (^^ゞ

Tさんからは、ヒアリングシートが送られてきています。
「再ヒアリング」のための資料作成・・です。








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
( 会員の個別診断が可能なのは、徹底的な情報提供による )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。 ( 無駄な手間隙はご遠慮下さい )
Posted by 武田 つとむ
Category : ■マイホーム
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。