50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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相続対策?自分年金?プチ・アパート経営のお話
JUGEMテーマ:家庭


「アパートで自分年金を」・・で、だまされないように。







顧問会員のNさん(80代)
   (相談:金融資産・不動産運用設計・相続設計)


Nさんは、2ヶ所に「プチ・アパート」を所有しています。

以下の写真が・・その内のひとつです。
プチ・アパート・・、かわいい・・でしょ。
( 一般の宅地サイズの土地で可能・・です )


N apa 10% 1

N apa 10% 2 



Nさんの保有資産は圧倒的に金融資産が多い・・です。

元々金融資産を億単位で保有しているので、
相続が発生すれば大変な相続税を負担することになります。

相続財産の評価額を少しでも減らしたい場合に・・
「お金の置き場所を変える」という方法があります。
金融資産は原則額面通りの評価ですが、
同じ金額が不動産に変わると、何割かの評価減になります。

このアパート建築は、Nさんのキャッシュを
土地・建物(アパート)に置き換えたものです。
資産評価を減額できて、家賃の累積で納税資金準備もできます。


「プチ・アパート」
マイホームサイズの小さな土地を購入して、
上下2世帯だけの小さなアパートを建築しました。

サイズが小さいことのメリット
・相続後の資産分けが容易。:大規模アパートは分割が難しい。
・売却が容易。:将来・・事情が変わって手放すことになっても、
          総額が小さいので売りやすい。

1LDK−2世帯  
それぞれの世帯が車を2台ずつ駐車できます。
ザックリと要約すると、土地代1,500万円、
建築費(諸費用込み)1,500万円、・・合計3,000万円。
家賃収入・・11万円/月、132万円/年   
( 建築業者3社で提案競争 )

Nさんはこれと同規模のプチ・アパートを、
同時期にご自身所有の小さな土地に建てました。
(キャッシュで)
なので、家賃収入はこれら2棟のアパートで・・
4年間で1,000万円を越えます。  (^^ゞ
( 永遠にこの状況が続くわけではない・・ことに注意、 
  時間の経過とともに効率は必ず落ちます )



Nさんの場合は相続対策ですが・・、
アパート経営は「自分年金作り」としても有効な手法・・です。
毎月・・一定額の収入があると、非常に助かります。

・・が、業者(建築・金融)まかせはお勧めできません。
その理由は・・、

1 大規模事業になりがち
   建築業者は規模が大きい建築ほど儲かります。
   金融業者は規模が大きいローンほど儲かります。
   規模が大きいほど、本人のリスクが高まります。

2 建築工事費が割高になる
   大手業者は当然・・経費率が大きく価格も高い。
   さらに・・お任せでは市場原理が働かず高い買い物に。
   収益事業で工事費が高いことは、経営上致命的。

3 家賃保証や一括借り上げで損の上塗り
   初期のコスト負担が、とんでもなく多額になる。
   立ち上がり時点の保証金額が継続する・・のではない。
   保証を求めれば負担が伴うのは、どの分野でも同じ。



『自分年金を作るアパート経営』
・・を堅実に行なうためには、以下のように考えましょう。


1 小規模で充分
   月・・10〜15万円の確実な入金があれば充分です。
   状況が変化した時でも、売却がしやすい・・です。
   ただし・・1世帯2台の駐車場は確保しておきましょう。

2 現金でやる ( あるいは・・できるだけ少ない借金で )
   「借金が相続対策になる」・・は、マチガイです。
   利息負担は以外にばかにならない・・です。
   怪しげな金融資産に投資するよりは、堅実です。

3 「まとめて借り上げ社宅」・・は、やらない
   社宅として借り上げてもらうと安心感がありますが、
   その会社の状況によっては一気に空室になるリスクが。
   ある企業の社員に依存するポジションは避けたい・・です。

4 だれかに任せることはしない
   建築業者にお任せ・・は、もちろんダメ。
   不動産業者・・も、懇意にしている業者を紹介するだけ。
   裏で「紹介料」が払われる。(その分が経費に上乗せ)

5 複数の業者に見積りを依頼
   収益物件を造るのだから、無駄な経費は払わない。
   市場原理を働かせて、リーズナブルに建築しましょう。
   できれば・・3社以上に見積りしてもらいましょう。


・・で、
安価に建築できれば、収益は向上します。

環境の良いところに50〜60坪程度の土地を
持っている人は、建築費1,500万円程度で
プチ・アパート経営が可能・・です。

あるいは・・ある程度の現金がある人は、
Nさんのように・・小さな土地を買ってやっても、
3,000万円前後で・・可能です。


・・が、
立ち上がり時の収益は、ずぅ〜〜っとは続かないことを
織り込み済みで・・考えておきましょう。


当然・・入居率は落ちるものです。
一旦空けば・・埋まるのに時間がかかるようになります。

10年先、20年先、・・同じように儲かるわけがありません。
「収入は、8掛けまたは7掛けで充分。」
・・程度に考えて経営していけば、ストレスも溜まりません。



Nさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正









《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
( 匿名コメントは削除 : 無駄な手間隙はご遠慮下さい )

Posted by 武田 つとむ
Category : ■不動産
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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



saidoba-

のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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FP事務所の ご案内
サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
金融商品を売らない貯蓄物語
建築請負いをしない
         マイホーム物語


消費者が安心して相談できる、
FP事務所を志向しています。
事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

  ・オリジナル・テキスト
   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
   老後・住宅・不動産・
   相続などです。

【座談会】
  ●1時間 1人 500円
 

  ・セミナーの簡易版です。
   テーマをしぼり込み、
   少人数から開催可能です。
  ・主催者・聴講者ともに、
   消費者・生活者の個人で
   あること。