50代・60代の資産と住宅 岩手 盛岡

『 群れの外に立つファイナンシャルプランナー 』 ・・の、辛口コメント日記。 

◆貯蓄 ◆生命保険 ◆住宅ローン ◆老後 
◆マイホーム ◆不動産 ◆相続 ◆子どもの将来


   ★「昔から続いてきた損」は、早めに断ち切りましょう。 
   ★「将来・・発生しそうな損」を、事前に防ぎましょう。

そのために・・やっておきたいこと、色々あります。 たとえば・・、

◆貯蓄・生命保険・住宅ローンを徹底的に整理する
◆金融資産・不動産は、老後設計・相続設計を意識して
◆マイホーム建築の際は、同時に老後・相続を設計する
◆争いにならないための、相続設計をしておく
◆引きこもり・ニートの子どもの将来の経済対策設計

岩手 盛岡の 独立ファイナンシャル プランナー(FP)事務所の実録日記です。
売り手とは対極の立場で、20代〜80代までの家計相談・支援をしてきて・・7年目。
「生命保険」や「住宅ローン」・・放りっぱなしなら、
だいたい・・お金がたれ流し状態になっています・・よ。

安易な「相続対策」や「土地活用」での多額の借金、
相続以前に「生活設計」が大変なことになるかも・・。

「マイホーム」・・複数の業者で見積り比較をしないと、
かんたんに数百万円もの損をこうむる場合も・・。


ぼく2

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 CFP(R)認定者
1級FP技能士 武田 つとむ


真に消費者側に立つため、商品販売は行なっていません。
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土地売買の決済引渡し、イレギュラー発生!です
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「あらぁ〜、領収証も準備していないし・・。」







顧問会員のKさん(60代)
   (相談:金融資産・不動産運用設計)

顧問会員のMさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)



Kさんを含む4姉妹の土地を、
Mさんのお母さんが購入・・ということで、
先月・・売買契約を済ませていました。

Kさん側が売主、Mさん側が買主・・です。



今日・・10:30 K銀行〇〇支店で
決済引渡し(土地代支払いと土地引渡し)を行ないました。


Kさん側が2人、Mさん側が2人、司法書士さん、私・・です。

あらかじめ・・今日おこなう作業について、
双方に分かりやすくお知らせをしておきました。

1 司法書士さんが権利証等の書類確認。
  ( 所有権移転登記に必要な書類を )

2 その確認後、この場で・・Mさん側が土地残金を
  Kさん側の銀行口座へ振り込む。

3 Mさん・・司法書士さんに料金を現金払い。

4 Kさん・Mさんの双方が、当事務所口座に仲介料振込み。

・・という流れの予定でした。



・・が、当初からイレギュラー発生!

Mさん・・土地残金をキャッシュで持ってきていました。
1千〇百万円・・まるまるキャッシュ!・・です。
帯が十字の1千万円がポン・・と、テーブルの上に。
( これは・・イレギュラーです )


Mさんたち・・ちょっと遠いところから来ました。

「JAでお金をおろして、振込み手続きで
 もたもたしていると時間に遅れるかと思って・・、
 そのまま持って走ってきました。」 ・・そうです。

1・・の作業を終えて・・、
2・・は、お金を直接・・手渡しです。
受取ったKさん側、お金を数えなければなりません。

「1千万円は、大丈夫・・ですよ。」
帯が十字にかかっているので信用して、
〇百万円の方だけ・・一枚一枚数えます。
振込みなら・・この作業はありませんでした。
( イレギュラー・・です )

3・・は、元々現金払いの予定でしたからOK。

4・・の当事務所が頂く仲介料は、双方から
振込みで入金いただく予定でしたが・・、
Mさん・・こちらも現金で準備済み。
私も一枚一枚・・数えました。
( イレギュラー・・です )

さらに・・Kさん側からいただく仲介料も・・、
「土地代・・現金でもらったんだから、武田さんの
 ところに払うお金も、ここで払っちゃいましょう。」

・・と、現金払いになりました。
また・・私、一枚一枚・・数えました。
( イレギュラー・・です )

・・振込みのつもりでいましたから、
領収証も用意していませんでした。

Mさんのお母さん
「あぁ・・いいです、いいですぅ。」

Kさん側
「あ・・後でいいですよ。」

( 完全に信用して頂いています )

司法書士のTさん(女性)
「大丈夫ですよ、私が証人・・です。」

領収証は・・後日、双方にお渡しします。



なにはともあれ・・決済・引渡しが終了しました。


ただ・・土地更正登記の作業はまだ途中で、
11月初旬には完了する予定です。

売主のKさん側には・・その料金の支払いが残っています。



それにしても・・すべて「にこにこ現金払い」なら、
わざわざ・・セキュリティーの厳しい銀行の
1室を借りたりする必要はありませんでした。


当事務所ですべて済む・・ことでした。 (^^ゞ








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、
所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って正々堂々と願います。
憶測に基づく勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
( 私は、個人が特定できる状況で発言しています )
Posted by 武田 つとむ
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土地引渡し不参加に備えて、司法書士さんが・・
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体調が悪いので・・電話で本人の意思確認






顧問会員のKさん(60代)
   (相談:金融資産・不動産運用)


Kさんを含む4姉妹共有の土地・・、
売ってしまうことで、先月・・売買契約を終えています。

いよいよ来週(10/30)・・残金決済・引き渡しです。


   ※先週(10/15)・・面積確定のための
    隣接の所有者との立会いも終了しています。
    土地家屋調査士のOさんが作業をしています。



今月になって・・Kさんご自身が体調をくずし、
時々病院へ通う状態になっています。
来週の決済・引渡しに参加するのは難しい・・かも?

当日になって、1人欠けたために取引が成立しない・・
などということになっては具合が悪いです。

・・ということで、
今日・・2人の妹さんたちといっしょに
事務所においでいただきました。

   ※確かに・・Kさん、見た目から明らかに
    依然とは様子がちがいます。
    辛そうで気の毒な感じ・・です。


あらかじめ司法書士さんに用意してもらった
必要書類に、それぞれの署名・押印・・です。


その上で・・司法書士さんに電話で、
『本人の意思確認』をしてもらいました。
( Kさん、会話も辛そう・・ )

なにはともあれ・・これで、
Kさんご自身は参加しなくても
来週の決済・引渡しは行なえることになりました。


当日は、Kさんの権利証や実印も
妹さんたちが預かって持参いただくことに・・。

メールで買主側のMさんに日時・場所等を連絡。
( Mさんも今回の相談で顧問会員になりました )



Kさんの体を気遣って・・首都圏で仕事をしている
長男・長女が週末(金曜夜?)に帰省するようです。

お母さんの資産の状況を把握しているのは、
当事務所だけですので・・子どもさんたちにも
状況を説明しておく必要があるかもしれません。

体調しだいでは・・所有のアパートの経営継続も、
負担になって・・難しいかもしれません。

可能だったら・・土曜日に子どもさんたちと
いっしょに事務所に来てもらうことに・・。




Kさん姉妹が帰ったあと・・電話が・・。

「『週刊ポスト』・・と申します。」

なにか・・語り口が、あまり品が良くなさそう・・。
電話取材のようです。 週刊ポストは初めて・・です。

「ゆうちょ銀行の投資信託が購入時の半額に
 なっていますが、泣き言を言ってきている
 お客さんの話・・なんか無いですか?
 全国のFPさんに聞いているんですが・・。」


「泣き言」の言葉を2〜3回・・連発。
・・あまり、品が良くない・・展開。

最初から書こうとしている記事の結論が
見え見え・・「ゆうちょ銀行をたたく」
そんな記事を特集したいようです。

それぞれの金融商品のパフォーマンス・・、
現在の金融・経済情勢では・・みな同じことです。


当事務所の顧問会員では、そのような「泣き言」を
言ってきている人はいないことを伝えてお終まい・・。

「また・・取材させて頂くこともあるかと
 思いますので、その際はよろしくお願いします。」

・・ということでした。




Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など、気軽にどうぞ。
できるだけ早めにお返事します。

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所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、
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私は、個人が特定できる状況で発言しています。
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Posted by 武田 つとむ
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顧問会員どうしの土地の売買契約、終了・・です
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土地購入のMさん、新規顧問会員に・・。






顧問会員のKさん(60代)
   (相談:金融資産・不動産運用設計)

顧問会員のMさん(?代:まだヒアリング前)
   (相談:ライフプランニング)


今日は午後から土地売買契約・・でした。
後から気付いたんですが、今日は仏滅・・。 (^^ゞ

( ま・・いっかぁ ということで )

売主は、Kさんを含む4姉妹、
買主は、Mさんのお母さん。
狭い事務所に大勢の来客・・です。
( 座るイスの数がギリギリ間に合いました )


13:00 PM Mさん母子・・来所。

 〇顧問会員手続き
  顧問会員の説明、覚書き取り交わし、
  年間顧問料:36,000円入金。

 〇購入土地の重要事項説明
  宅建業法に則って説明。
  「説明を受けました。」・・という
  署名・押印をいただきました。

14:00 PM Kさん姉妹・・来所。

 〇土地売買契約
  契約印紙代15,000円の半額の7,500円を
  双方から受領。
  売主側・・3名が署名・押印。
  買主のMさんのお母さんが署名・押印。

     ※売主側が3名なのは・・1名が首都圏在住で、
      今日の売買契約に参加できないため。

  契約手付金の受け渡し。領収証と交換。
  
  ・・で、今日参加できなかったもう一人の
  売主さん(首都圏在住)には、
  今日皆さんで署名・押印した契約書を
  月曜日に郵送します。
  署名・押印の上、返送してもらいます。



不動産の引渡しと残金支払いは、10月末の予定。

どうして・・そんなに先に設定したかというと、
土地家屋調査士さんに測量登記を依頼したから・・。
謄本の面積と現地の実際の面積に
数坪の差異がありそう・・と、私が判断。

     ※地積更正登記

      しっかりと測量して正確な面積を
      出してもらいます。
      測量後の面積を登記します。
      測量図も法務局に備えてもらいます。

      〇十万円・・費用がかかります。(売主負担)
      近隣の立会いをお願いしたりするので、
      意外な日数がかかったりします。



いわゆる不動産屋さんはやっておらず、
あくまでファイナンシャル・プランナー事務所なので、
不動産の売買の仲介業務はそんなにありません。

そんな・・数少ない仲介業務で、
顧問会員どうしの売買は初めて・・です。

買主であるMさんの・・土地購入の相談に
のっている内に、あれよあれよ・・と、
顧問会員になることになってしまいました。

顧問会員になれば・・まずヒアリングです。
土地購入とはまったく別に
ライフプランニングを行なっていきます。


後日、奥さんを伴って来所いただいて、
まず・・ヒアリングを行ないます。




Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正



Mさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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土地の権利証・・って、これでしょうか? ・・ホッ
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今日の事務所・・変則勤務の佐々木FPです。






顧問会員のKさん(60代)
   (相談:金融資産・不動産運用設計)


Kさん姉妹(4人)の土地を売るための
売買契約・・今度の土曜日です。



買主のMさんが契約手付金〇百万円を
払って契約成立・・です。
引渡し・残金決済は、10月末・・の予定。



「私・・権利証・・無いです。」
・・と言うKさんの発言で、
ここ数日・・大騒ぎしていました。

「そちらで・・預かっていませんか?」
係わった司法書士さんに確認したり、
私の事務所の書類をひっくり返したり・・。
( 基本的に重要書類は預かりません )

いざとなったら・・特殊な手段で
やるしかないな・・と、覚悟していました。



今日・・Kさんから電話がありました。
「権利証・・って、これでしょうか?」

所有者名・物件の住所等々・・確認しました。
・・OKです。 それが今回の土地の権利証です。

「・・なんだか、ボケてしまって・・。」

何はともあれ、よかった・・です。
これで、普通に売買取引ができます。




お話は・・がらっと変わります。

佐々木FP、チビ(長女・小2)がカゼ?で、
お医者さんに「今週は学校を休みなさい。」

と言われて、昨日は仕事をお休み・・でした。

今日は、変則的な出勤・・です。

チビ助に留守番をさせて・・、
( DVD鑑賞させながら・・ )
午前2時間勤務、お昼は家に帰って昼食、
午後2時間勤務で早めの帰宅・・の予定です。

午前中に佐々木FPのケイタイにチビ助から・・
「DVDが途中で終わってしまった・・。」
操作の仕方が分からない・・ようです。

この感じだと・・佐々木FP、
お昼を食べに帰ったきり、午後は
出てこない・・かも・・と思っていましたが、
しっかり事務所に戻ってきました。

変則的ながら・・しっかり仕事をこなしました。
メール顧問会員のUさん(30代)
現状診断資料の作成、
もうじき終わるところまでこぎつけました。

明日・・なんとかメール送信できるか?
・・と思います。
( 佐々木FPが出勤すれば・・ですが )
Uさん、楽しみにお待ちください。


その次で順番を待っている
メール顧問会員のY(30代)さん、
明日から作業にかかれると思います。
( 佐々木FPが出勤すれば・・ですが )
現状診断、来週送れるかと・・。
Yさん、楽しみにお待ちください。


チビちゃん、早く元気になってくれ〜。




Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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土地を買う時、お金の出どころ次第では買主を・・
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土地を利用する人、土地代金を出す人・・。






今週末の9/20、土地の売買契約・・です。


     売主は・・顧問会員のKさん姉妹(4人)
     買主は・・Mさんです。


今日の記事は、顧問会員のKさん・・ではなく、
買主のMさんの側のお話・・です。


Mさんは夫婦共稼ぎ(双方・・フルタイム)
子ども2人の4人家族・・です。
今回・・Kさん姉妹の土地を購入するに当たって、
色々相談にのり・・アドバイスしました。


〇土地の状況の説明

・土地の面積が小さい?
   謄本記載の面積より、実際の面積が
   小さそうだ。(測量図は存在しない)
   新たに測量図を作成する。
   費用はもちろん売主負担で。

・道路の幅が4m未満
   この土地は角地だが、一方の道路が
   幅3.8m。(市役所で確認)
   道路中心線から2mのところが道路境界線に。
   結局・・10cm幅分が道路と見なされる。


その他にも・・埋蔵文化財、都市計画道路、他の
規制に引っかかっていないか?・・の説明。
( 具体的には・・契約前に重要事項説明を行なう )



色々・・購入予定の土地の状況を説明した後、
実際の売買契約の手続きの流れ・・を打ち合わせ。


9/20 売買契約 : 手付け金 100万円
10/末 決済引渡し : 残金 〇千〇百万円


・・で、このお金はどこから出るの?
というお話になって、


Mさん
「全額・・母に出してもらいます。」

・・!

購入後、実際に土地を利用するのはMさんです。
その購入代金を払うのは、お母さん!・・です。

お母さんにお金を払ってもらって、
その土地の所有者がMさんになれば、
「贈与税!」・・の対象になってしまいます。

このようなケースでは、相続税の制度を
しっかり検討してみることになります。


A)堂々と贈与を受けながら、課税されない!
  ・・場合もあります。(※)
B)堂々と贈与を受けない方がいい場合もあります。


     (※)相続時精算課税制度
       2,500万円までの贈与は非課税。
       (住宅取得資金は3,500万円)
       ただし・・その贈与額分は相続時に
       相続資産に繰り入れて計算。(精算)


どちらを選ぶか?・・は、お母さんの資産しだい・・です。
相続税を心配するほどの資産を保有しているかどうか?


Mさんに確認してもらいました。
お母さんの金融資産の保有状況・・。
それから・・固定資産の課税台帳を取ってもらいました。

・・で、ひと通り資産を眺めてみると・・、
相続税の課税対象になりそう・・です。
( 基礎控除をオーバー )
「・・そう」・・と、あやふやな表現なのは、
Mさんに持参いただいた資料自体が
まだすべてを把握していないようで・・あやふや。


結局、お母さんの資産は相続税の対象
・・になる! という前提で考えることに・・。


であれば、Bの方法・・「贈与を受けない」・・で、
〇土地利用者は、Mさん。
〇土地購入者は、お母さん。
 ( もちろん、登記もお母さん名義で )

この形態で売買契約をすれば、
1 贈与税の心配はまったくありません。
2 お母さんの万一の際の相続税対策にもなる。
  ( 現金が不動産に変わることで資産圧縮 )



・・で、週末の土地売買契約での
土地購入者は、お母さんになります。


Mさん、お母さんを伴っておいでになります。
持参するものは・・、
契約手付金、契約印紙代、印鑑・・です。







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土地を売る場合は、考慮することが色々あります
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所得税、住民税、健康保険、公的年金・・






顧問会員のKさん(60代)
   (相談:金融資産・不動産運用設計)


今日午前・・妹さんたち(50代)と3人で来所。

いよいよ4人姉妹共有の土地を
売却するための打ち合わせ・・です。

( あと一人の妹さんは首都圏在住 )


   登記簿記載の面積で売買契約することに
   買主さん側の了解も得ていましたが・・、
   念のため・・私自身が現地にテープを
   あてて簡単に測ってみました。
   ( 佐々木FPに手伝ってもらって )

   ・・そうしたら、小さかった・・です。
   登記簿の面積より3坪ちょっと。
   ( 誤差の許容範囲を大きく逸脱! )

   売買金額にも影響します。
   坪単価かける3・・ですから、大きいです。

   で、きちんと測量図を作成することにしました。
   費用は30万円〜60万円・・。(土地家屋調査士 談)
   ( 当然・・売主負担です )

   【 この費用を安くする方法 】

   この土地は角地で、一方の道路の幅は3.8mです。
   住宅建築等をする場合は、敷地と道路との境界は
   道路の中心線から2mの位置になります。
   この土地の場合は、10cm内側が道路との境界。
   「この10cm分を分筆して市に寄付するのなら、
    盛岡市がその費用を負担します。」
   ・・という制度があります。(予算がある内は・・)

   この制度が利用できるなら、助かります。
   「寄付する分の測量を行なって、ついでに敷地
    全体の測量図を作成してしまえば、お得♪」
   ・・になります。 (半額近くになるかも・・)

   週明けに、調査士さんに予算を確認してもらいます。



Kさん姉妹に・・測量図作製の了解を頂きました。

それから・・契約日時の設定。
翌週土曜日(9/20)の午後に・・。

契約から先の流れの確認。
今月・・契約して、来月末の代金決済の予定・・です。
決済時点では・・権利証と印鑑証明と実印が必要です。

武田FP
「皆さん、権利証・・お持ちですよね。」

妹さんたち
「はい。」 「はい、持っています。」

Kさん
「私・・無いんです・・よ。」

数ヶ月前に身内の中で・・贈与等をして、
所有権の移転手続きを行なっています。
その時に持ち出したり片付けたり・・で・・?
ご本人にもう一度探してもらいつつ、
・・週明けに司法書士さんに確認・・です。

妹さんたち
「どうしても無い・・という時は、どうなるんですか?」

武田FP
「ど〜しても無い・・時は、最後の手段があります。」



売却後のそれぞれの「手取り額」を説明。

譲渡所得税や建物解体料や測量登記費用や
売買仲介料や売却費用等々・・色々考慮して、
手取額が決まってきます。



さらに・・その先のことが話題になりました。

今年・・それぞれが一時的に所得が増えます。
そのことが翌年に影響してきます。

Kさんはご自身で国保税を負担しています。
国保税の額は前年の所得に比例します。
Kさんの来年の国保税・・大幅アップします。

さらに・・Kさんはアパート経営をしています。
そこに土地売却での所得が加算されます。
・・当然、所得税がアップします。

妹さんたちは、夫の扶養家族になっています。
・・が、一時的にせよ所得が増えれば、
配偶者控除の対象外(103万円超)になるので、
それぞれの夫の税金が増えます。
妻自身も所得税・住民税を負担することに・・。

さらには・・健康保険や公的年金の被扶養者
からもはずれて(130万円以上)、
妻自身が国保や国民年金に加入して
保険料を払うことになるかも・・です。



売買時点の受取額がそのまま自分のお金♪
・・と、勘違いしないように・・。


いざという時になってあわてないように、
あらかじめ知っておけば、ショックも小さくて済む・・?




Kさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)

   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は
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土地購入希望・・おじゃまして打ち合わせしました
JUGEMテーマ:家庭


昨日の夜・・のお話ですが・・。






顧問会員のKさん(60代)
   (相談:生活設計・金融資産・不動産運用)


Kさんを含む4姉妹所有の土地・・、お盆に
みんなで話し合った結果、売ることになりました。



昔から・・「売る時は声をかけて・・。」と、
対象土地のお隣さんから言われていました。


・・ので、まずお隣さんに電話をしました。

その結果、昨晩・・訪問して打ち合わせ・・。
( 人様宅を夜に訪問なんて・・10年ぶり? )



●都市計画道路

 近くを通っているが、対象土地にはかかっていない。

●遺跡

 調査対象外。

●売買価格:〇千〇百万円の根拠

 3種類の計算方法で説明。
 どの方法でも・・ほぼ同様の数字になります。
 ・公示地価から
 ・相続税路線価から
 ・固定資産税路線価から

●道路との関係による制限

 ・公道だけど幅が4m未満
  ( 建築基準法42条2項道路 )
  道路中心線から2m後退した線が道路境界線、
  セットバックといいますが、その部分は
  敷地面積に参入できません。
  建ぺい率、容積率、等々で注意を要します。

●上水道の整備状況

  前面道路に100mm管、
  宅内に25mmで引き込んでいる。
  アパート等建築の場合は容量不足ですが、
  一戸建て建築は問題ありません。

●固定資産税の負担

 決済引渡し前の期間分は売主負担、
 決済引渡し後の期間分は買主負担。
 決済時にお金で精算します。



・・等々、もろもろの打ち合わせ・・。

さらに、購入希望者のMさん自身のお話に・・。

購入資金は・・どうする?
ローン・・?
親から・・?

親から・・ということになりそうです。
・・となれば、今度は「贈与税」のケアが必要に・・。


Mさんの親御さんの資産状況が把握できないと、
的確なアドバイスのしようがありません。

( 相続税がかかるほどの保有資産かどうか )


・相続税の心配がない場合
 
 ★相続時精算課税制度を利用します。
   2,500万円まで無税贈与できます。

・明らかに相続税の負担がある場合

 ★親御さんの資産圧縮を含めて考えます。
   例:今回の土地は親御さん名義で買う。
   ( 現金が不動産になることで資産圧縮 )

・・等々、色々な考慮が必要になってきます。

いずれにしても・・親御さんの資産状況を
把握できた後の検討になります。



と・・いうことは・・、
Mさんも、当事務所の顧問会員になりそうな気配・・。



これから徐々に・・契約日の設定、決済日の設定、
手付金、・・等々、具体的に詰めていきます。

契約の場所は、双方に中立な当事務所になります。







《 消費者の方へ 》 
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Posted by 武田 つとむ
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マイホーム用地、便利な場所で探して買う時は
JUGEMテーマ:家庭


いくつか・・チェック事項があります。
( ニュータウンの土地とはちがいます )






顧問会員の X さん


   X さん : ブログ登場不可。
   イニシャルも年齢も家族構成も記載不可。
   
   一般消費者の参考になる内容の場合、
   個人が絶対に特定できない設定で、
   記事を書いています。
   



X さん・・
土地を買ってマイホーム建築予定・・です。



今・・具体的な候補地が出てきています。
街中の便利な場所の土地です。


旧市街の中のひとつの土地を購入する際は、
色々なチェックが必要になります。


たとえば・・

〇公の道路との接道状況
〇埋蔵文化財・遺跡調査のエリア
〇境界杭と測量図



新規に宅地造成された土地なら、
これらのことは全てクリアした状態で
売り地として提供されますので、
安心して購入できます。



〇公の道路との接道状況

   一般的には・・
   幅4メートル以上の公の道路に、
   間口2メートル以上で接していないと、
   マイホームを建築することができません。

   前面道路が幅4メートル未満の場合は、
   セットバックと言って・・道路中心線から
   2メートルのラインを敷地境界線として、
   建築計画を行ないます。


〇埋蔵文化財・遺跡調査のエリア

   その土地がこの指定エリアの中にあれば、
   着工前に調査を受けることになります。
   調査の順番待ちだったり、
   調査の結果次第では、長い期間
   着工ができなくなる場合もあります。
   数ヶ月〜数年になる場合も・・。


〇境界杭と測量図

   測量図自体が存在しない場合があります。
   さらには隣地との境界杭が無い場合も・・。
   そのままの状態では、近隣ともめることも。
   売主さんの責任で、近隣地主と立会いを
   行なった上で「杭」の設置と「測量図」の作製、
   法務局(登記所)への「登録」を済まして
   もらいましょう。
   


旧市街地の中の売り地を検討する場合は、
このようにチェックする項目がたくさんあります。

購入してから・・色々な問題に遭遇しないよう、
あらかじめの確認が必要です。



法に触れなければ・・消費者にとって
たいせつな事を伝えない(教えない)
・・そんな業者もいたりしますので、
注意、注意、 ・・です。







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検討中のマイホーム用地の経歴等を調べる時は
JUGEMテーマ:家庭


登記簿謄本で、おおよその履歴が分かります。






顧問会員のSさん(40代)
   (相談:生活設計・マイホーム建築)


Sさん・・マイホーム建築用地として、
ひとつの土地に絞って検討中・・です。

( 明日・・来所されます )




この土地に関してSさんの懸念材料のひとつが・・、

「長く買い手がつかなかった理由は?」


今回・・売ることになるまでの経緯を
S不動産さんに確認しました。

・元々・・古い家が建っていて、中古住宅として
 別の不動産屋さんが売りに出していた。
 ( 価格も高かった )

・なかなか売れなかったので・・S不動産さんに
 話が持ち込まれた。
 
・中古住宅として高い価格のままでは売れない
 だろうと・・「更地渡し」にして価格も下げた結果、
 現在の所有者(法人)が購入した。
 ( 売買契約成立と同時に建物解体 )

・その後、その購入者・・土地利用の予定変更で、
 4月に・・S不動産さんに売却を依頼した。

・・で、売りに出ていた期間は・・1〜2ヶ月です。
何かイワクがあって売れなかった
・・というわけではないようです。



・・と、このような経緯が
公的な記録ではどうなっているか?
を調べることができるのが、登記簿謄本です。
( 登記事項証明書 )

所有関係の経緯を見てみると・・、

・所有権移転 原因:平成〇年〇月〇日 相続
   所有者 住所氏名 ( 首都圏の人 )

・所有権移転 原因:平成19年10月〇日 売買
   所有者 住所氏名 ( 現在の所有者 )



想像するに・・、

親御さんから盛岡の中古住宅を相続したけど、
今の住まいからは遠すぎて利用できない。
( 固定資産税もかかるし・・ )

いっそのこと、売ってしまえ!
( できるだけ高くうれればいいな♪ )

ある不動産屋さんに中古住宅として売却を依頼。
ところが・・価格が高い中古住宅は売れなかった。

別の不動産屋さん(S不動産)に相談してみたら、
建物は解体して・・更地として価格も下げないと
売れない・・とアドバイスを受けた。

その通りにしたら・・昨秋、めでたく売買成立。

その購入した法人・・なんらかの事情で、
1年もたたない内にS不動産に売却を依頼。

・・で、今回の売り地に・・。

「長く買い手がつかなかった」
・・わけではないようですので、安心してください。




Sさんのマイホーム:進行状況
   (望ましいマイホーム取得の順序)    

   1 家計の現状診断・問題点把握
   2 ライフプランニング(生活設計)
   3 資金・ローンの目安を立てる

   4 土地探し・土地売買契約
   5 展示場ほか見学
   6 住宅プラン検討・作成
   7 住宅会社・数社が提案競争
   8 業者決定・請負契約
   9 着工〜上棟
   10 完成・入居
   11 住宅ローン返済開始







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お隣の土地を買った後・・どのように登記したら?
JUGEMテーマ:家庭


今・・自分の持っている土地と統合できる?






メール顧問会員のKさん(40代)
   (相談:生活設計・金融資産運用・住宅建築)


Kさん・・、相続したマイホームの土地建物、
登記名義が亡くなったお父さんのまま・・です。
( 移転登記をしておかなければ・・ )



また・・メールをいただきました。


   隣がずっと空き家で、売りに出されていたので、
   そこの土地を購入し、建て替えの際には
   大きめの家を建てようと思っています。

   もし、隣の土地を購入した場合、
   (建物付きの土地で解体はこちらでしないと)
   またそれを登記しなければいけないのは
   当然なので、今住んでいる土地 の名義変更と
   合わせて実施したほうがかかる費用とかの面で
   良いのでしょうか。

   もし、土地を購入できたとして、
   自分の今もっている土地と分けて所有 を
   しているように登記をする方法しかないのか、
   また自分の持っている土地と統合する
   や り方で登記できるのか。

   また、
   勉強不足なのですが、どんな登記の仕方が
   あるのか もあまりわかっていないので、
   費用の面やその建て替えや土地自体を
   所有していくことに とって、どの登記の仕方が
   ベストなのかご教授頂ければ幸いです。




いっしょに登記? or 別々に登記?
相続の名義変更と、土地購入の名義変更・・、
同時か別々かでコストのちがいは基本的に
ありません。
( まとまれば司法書士さんがおまけ・・かも? )



所有地と買った土地の統合?

自分の土地と隣接した土地を購入・・、
「自分の持っている土地と統合するや り方で登記」
・・することはできます。

『合筆登記』 (がっぴつとうき) ・・といいます。

土地の登記の単位を『筆』(ふで) ・・といいます。
『一筆(いっぴつ)の土地』・・のように。
今度隣の土地を買えば、『2筆の土地』を所有します。
複数の土地をひとつに登記するのが『合筆登記』です。


『合筆登記』の損得

これを考える場合は・・、
『固定資産税』のことを意識することになります。
固定資産税は不動産所有者に毎年課税されます。

〇固定資産税が高くなるケース

   元々それぞれの土地のカタチが悪く、
   使い勝手が悪かったのが・・合筆によって
   非常に良好な状態になった。

   カタチや道路付け等の良し悪しが
   当然・・評価額に反映されます。
   ( へたに合筆しない方がお得な場合も・・ )

〇固定資産税が安くなるケース

   住居等が建っていない更地(さらち)より、
   建っている土地の方が政策的に
   評価額が低く設定されています。
   ( 200平米まで1/6、200平米超は1/3 )

   今回の隣地をKさんが購入して・・もし、
   しばらく更地でそのままにする場合は・・、
   合筆した方が固定資産税は安くなります。
   ( 一筆の土地に住宅が建つ状態 )

どう判断したらいいか・・は、
もう少し詳しい情報をいただかないと、
何とも言えません。




ついでに・・説明すれば、
土地の名義変更を・・『移転登記』といいます。

移転登記の原因は色々あります。
その原因によって、『登録免許税』の税率がちがってきます。

登録免許税の額 = 固定資産税評価額 × 税率

移転登記の原因が・・、
   ・売買の場合は、2.0% ( 特例措置:1.0% )
   ・贈与の場合は、2.0%
   ・相続の場合は、0.4%

固定資産税の評価額・・、
自分の不動産なら、毎年送付される書類で分かります。
購入する不動産なら、契約前に重要事項説明書の
説明をしてもらうことで分かります。

固定資産税評価額が1,000万円の土地を買ったら、
   1,000万円 × 2.0% = 20万円
・・の移転登記登録免許税がかかります。



Kさん、なんか・・危なっかしい・・感じです。

不動産のこと、マイホーム建築のこと、
行ってお手伝いしてあげたいんですが、
ちょっと・・遠い・・、残念。








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生活設計の考え方
サイドバー用 休息

●老後が不安?
必要以上に不安を煽られるな

基本的に企業や金融機関は、老後の不安を あおります。
(営業ですから・・当然です)
・・が、実際に現状診断をしてみると、本当に老後が心配な状況の人は少数派です。
しっかり将来設計の意識を持って、自分で考え、自分で判断できる力をつけましょう。


●社会保険制度を勉強する
以外に私たちは守られている

病気やケガで膨大な医療費がかかった時、障害者になった時、死亡した時・・等々、日本の制度は充実しています。
健康保険・国民年金・厚生年金保険・介護保険・雇用保険等々。勤務先の制度も勉強しておくと、安心できるかも・・。

●お金の知識、基本をおさえる
金利とコストだけは 理解したい

貯蓄:低金利の時期に長期契約をするのは、その低金利を固定することになるので損。
長期の定期預金・個人年金保険・学資保険・養老保険等々。
借金:金利上昇期に、変動金利や短期固定金利の借金をするのは危険。変動金利や3年固定金利の住宅ローン、土地活用での変動金利のアパートローン等々。
コスト:毎年 高い手数料を払い続ける金融商品では資産は増えません。 変額年金保険・一部の投資信託等々。


●生命保険は徹底的に整理
膨大な損は ここで断ち切る!

「付き合いで加入」や「保険の内容がよく分からない」という人は、ほぼ・・大損をしています。
できるだけ早めに整理整頓!
ただし、保険を売る人に相談しては いけません。
社会保険制度・勤務先の制度・同業者組合の制度・自身の貯蓄・家族の勤労収入・身内の援助等々で対応できないか、徹底的に検討する。


●住宅ローン返済、最優先
繰上返済に優る資産運用なし

くり上げ返済の効果、住宅ローン控除とはケタちがいです。
(銀行にだまされないように)
くり上げ返済の効果、投資信託の運用とはケタちがいです。投資信託のようなリスクもありません。
余裕資金ができたら金融商品を考える前に、繰上げ返済!住宅ローン返済中の人の最善策です。



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のんびりと 反り返って座れる
快適な即席ソファー・・です。
材料:スキー・ストック・ウエア



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サイドバー 秋田駒

商品販売をしないファイナンシャル・プランナー事務所です。

保険を売らない保険物語
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消費者が安心して相談できる、
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事務所設立は平成13年、
2001年 10月10日です。


                       ファイナンシャル・プランナー
            事務所
(有)エフピー・ステーション  


TEL 019-629-3115 
FAX 019-629-3116 
〒020-0033
岩手県 盛岡市 盛岡駅前北通
7-22 イノカツビル103

業務時間:10:00〜18:00
休日  :日曜・祭日
相談の上、業務する場合も・・

事務所前に駐車できますよ♪




事務所スタッフです。

●ファイナンシャル・プランナー
   武 田  務

  
・日本FP協会 CFP(R)認定者  ・1級FP技能士
・NPO 日本FP普及協議会
    認定プラクティショナー
・宅地建物取引主任者
・不動産コンサルタント
・大手住宅会社で、22年間
 住宅・不動産の営業部門に
・1950年生れ 盛岡市出身


●建築士
   佐藤 拓郎 


・一級建築士
・岩手県木造住宅耐震診断士
・岩手県被災建築物
    応急危険度判定士
・マンションリフォームマネジャ
・大手住宅会社で建築部門に
・1957年生れ 釜石市出身


●ファイナンシャル・プランナー
   佐々木 真寿美

 
・3級FP技能士
・アシスタントFP
 キャッシュフロー表等の作成
・会社員の夫と長女(幼稚園)
 の、3人家族の主婦FP
・1972年生れ 郡山市出身
 

サイドバー ウエストバッグ

こんなウエストバッグを腰(お尻側)に付けて、軽快に飛び回っています。



■相談・支援の料金です。
 
無料相談は、行ないません。

真に相談者側で対応しますので、アドバイス自体が有益です。
商品販売を目的とした「無料相談」とは、質・内容が異なります。



【顧問会員】
  ●年間顧問料、36,000円


  [ 顧問料に含まれる業務 ]

  家計・資産の
     1 現状診断
     2 計画作成
     3 実行支援
     4 事後チェック

  ▼「相談」

   1年間 何回でも
   (面談・電話・メール等)
 
  ▼「資料作成」

   ・金融資産表
   ・不動産表
   ・生命保険表
   ・死亡保障必要額計算表
   ・キャッシュフロー表
   ・キャッシュフロー・グラフ
   ・マイホーム平面・立面図
   ・住宅ローン返済予定表
   ・住宅ローン繰上返済表
   ・土地運用計画プラン
   ・不動産運用計画表
       等、必要に応じて。

  ▼「実行支援」

    ●金融資産運用支援
    貯蓄・保険・ローン等
    の見直し、運用設計
    金融機関との接し方

    ●マイホーム取得支援
    土地検討・売買立会
    プラン作成・業者入札
    ・契約立会・施工立会

    ●相続前後の対策支援
    資産表作成・対策立案
    ・極力借金をしない計画
    ・相続後の手続き日程

    ●不動産運用支援
    相続を考慮して設計
    ・借金は極力少なく
    ・借金は固定金利で
    ・不動産売買・建築支援

  

■講演料金です。


【セミナー講演】
  ●2時間まで 30,000円
 

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   (20数ページ)を使った
   セミナーです。
  ・ライフプラン(生活設計)
   を基本とします。
  ・分野は、貯蓄・保険・
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  ・セミナーの簡易版です。
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